בירת קפריסין — עיר של ממשל, עסקים ואוניברסיטאות, עם ביקוש השכירות היציב ביותר באי.
ניקוסיה (לפקוסיה) היא הבירה והעיר הגדולה ביותר ברפובליקה של קפריסין — עיר פנים־ארצית במישור המסאוריה המרכזי, שבה יושבים מוסדות הממשל של האי, מרכז הפיננסים והשירותים המקצועיים וריכוז האוניברסיטאות הגדול ביותר בו. בשונה מערי הנופש שלחוף, שוק הנדל"ן כאן נשען על ביקוש מקומי ושוכרים לאורך כל השנה — עובדי מדינה ומשרדי ממשלה, סגלי שגרירויות, בנקים וחברות פינטק, ועשרות אלפי סטודנטים באוניברסיטת קפריסין ובאוניברסיטת ניקוסיה — ולכן זהו השוק היציב והפחות עונתי בקפריסין, עם שיעורי אכלוס גבוהים באופן עקבי. עבור רוכשים זרים המסגרת פשוטה: אזרחי כל מדינה רשאים להחזיק בנכס בבעלות מלאה, כשהזכויות נרשמות ב-Land Registry (ה-Department of Lands & Surveys), ורוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי מקבלים אישור שגרתי של מועצת השרים. מחירי הדירות עומדים בממוצע על EUR 2,150–2,300 למ"ר — הרבה מתחת ללימסול שלחוף — בעוד שתשואות השכירות ברוטו על דירות במיקום טוב נעות סביב 5–6%, ובדירות סטודיו סמוך לאוניברסיטאות אף גבוהות יותר. קפריסין היא מדינה החברה באיחוד האירופי, עם מטבע היורו ומשפט מקובל אנגלי, ללא מס נכסים שנתי, ותושבות קבע בהשקעה זמינה החל מ-EUR 300,000 בנכס חדש.
ניקוסיה שוכנת בלב היבשה, במרכזה של קפריסין, ומחוברת אל קו החוף ברשת כבישים מהירים מודרנית. הכביש המהיר A1 יורד דרום-מערבה אל לימסול בכשעה נסיעה, ואילו ציר A1/A2 מוביל אל נמל התעופה הבינלאומי של לרנקה — שער הכניסה המרכזי של האי — בכ-45 דקות; לנמל התעופה של פאפוס הנסיעה אורכת כשעה ו-20 דקות. בעיר עצמה אין נמל תעופה, ולכן כל התנועה האווירית עוברת דרך לרנקה ופאפוס. ניקוסיה נותרה הבירה המחולקת האחרונה בעולם: אזור החיץ של האו"ם (הקו הירוק) מפריד בין הדרום שבשליטת הממשלה לצפון, ומעבר הולכי הרגל ברחוב Ledra הוא נקודת המעבר המרכזית.
בקפריסין אין רכבת תחתית או רשת רכבות, וניקוסיה אינה יוצאת דופן — התנועה בעיר מתנהלת ברכב, במוניות ובאוטובוסים ציבוריים (OSEL). זוהי עיר קומפקטית, שכבישי הטבעת והשדרות הרדיאליות משרתים אותה היטב, אך הרכב הפרטי עדיין שולט. הקישוריות למרחקים ארוכים נשענת על נמל התעופה הבינלאומי של לרנקה, כ-45 דקות נסיעה בכביש המהיר A1/A2, בעוד נמל התעופה הבינלאומי של פאפוס משמש שער משני, כשעה ו-20 דקות דרום-מערבה.
כל הנתונים מבוססים על מקורות שוק ועשויים להשתנות. אין באמור משום ייעוץ השקעות.
ניקוסיה היא שוק מקומי מבוסס-הכנסה, ולא שוק ספקולטיבי או שוק נופש. נכון לתחילת 2026 מחירי המגורים עומדים בממוצע על EUR 2,150 למ² — דירות קרובות יותר ל-EUR 2,300 למ² ובתים סביב EUR 1,850 למ²; באזורים המרכזיים המבוססים נעים מחירי הדירות סביב EUR 1,500–2,200 למ², ואילו פרויקטים חדשים יותר בפרברים נסחרים סביב EUR 1,300–1,800 למ² (INDEX.cy). המחירים נותרו יציבים עד עולים במתינות — בערך 0% עד +1% בשנים-עשר החודשים שקדמו לתחילת 2026, כשדירות מציגות ביצועים טובים מבתים, ותרחיש הבסיס מדבר על תחזית של +2% עד +4% לדירות במהלך 2026 (Investropa). ההיגיון ההשקעתי כאן הוא יציבות תשואה ולא עליית ערך: תשואה ברוטו של כ-5–6% על דירות (כ-4% נטו), הנשענת על שוכרים מהמגזר הציבורי, מהשגרירויות, מהאוניברסיטאות ומקרב אנשי מקצוע — אלה שומרים על שיעורי אכלוס גבוהים לאורך כל השנה ויוצרים את ביקוש השכירות הפחות עונתי בקפריסין. כל הנתונים נקובים ב-יורו, ורישום הבעלות מתבצע ב-Land Registry (Department of Lands & Surveys) — ולא ב-DLD או ב-RERA. חשוב לדעת: ה-VAT המופחת של 5% בקפריסין חל רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים; נכס להשקעה או יחידה לצורכי תושבות משלם VAT מלא של 19%. Square One הוא שותף היזמים של Palmera, אך אין לו עדיין מלאי בניקוסיה — הנתונים שלהלן מבוססי שוק, אינדיקטיביים בלבד וכפופים לשינויים.
תחזית לדירות: +2–4% ב-2026 (Investropa)
הבעלות נרשמת ב-Land Registry (מחלקת המקרקעין והמדידות). בתושבות קבע נדרשת גם הכנסה שנתית מובטחת של 50,000€ לפחות ממקורות מחוץ לקפריסין — זו אשרת תושבות, לא אזרחות.
הנתונים מבוססים על מקורות שוק ועשויים להשתנות. אינם מהווים ייעוץ השקעה.
לא נמצאו פרויקטים פעילים באזור הזה כרגע.
חזרה לקטלוג המלאכן — בעלי כל אזרחות רשאים לרכוש נכס בבעלות מלאה (freehold) בקפריסין. אזרחי האיחוד האירופי רוכשים בדיוק כמו קפריסאים, ואילו רוכשים שאינם אזרחי האיחוד נדרשים לאישור שגרתי של מועצת השרים, שמתקבל בדרך כלל בתוך חודשיים ומאושר כדבר שבשגרה עבור דירת מגורים או יחידת השקעה. הבעלות נרשמת ב-Land Registry (Department of Lands & Surveys). כדי להגן על רכישה על הנייר או בשלבי בנייה, הרוכשים מפקידים את חוזה המכר ב-Land Registry, מהלך שמעגן זכות לאכיפת ביצוע מול המוכר. בקפריסין נוהג המשפט המקובל האנגלי והאנגלית מדוברת בכל מקום, כך שהליך העברת הבעלות מוכר וברור לרוכשים בינלאומיים.
התשואה ברוטו על דירות במיקום טוב עומדת על כ-5–6%, והתשואה נטו על כ-4% לאחר עלויות (INDEX.cy; Investropa). דירות סטודיו ויחידות בנות חדר שינה אחד בקרבת האוניברסיטאות ומרכז העיר מניבות את התשואה הגבוהה ביותר — כ-5.4–6.0% ברוטו לסטודיו — בעוד שדירות משפחתיות גדולות יותר בנות שני חדרי שינה נעות סביב 4.7–5.0%. המאפיין הבולט של ניקוסיה הוא יציבות ולא עונתיות: בשונה מערי הנופש שעל החוף, השוכרים כאן הם עובדי מדינה, אנשי שגרירויות, בנקאים, בעלי מקצועות חופשיים וסטודנטים, ולכן הביקוש נמשך לאורך כל השנה עם שיעורי אי-אכלוס נמוכים מאוד. יש להתייחס לנתונים אלה כאומדנים לשנת 2026 המבוססים על נתוני שוק, ולקחת בחשבון עלויות ניהול, אחזקה ותקופות שבהן הנכס עומד ריק.
מחיר הדירות בניקוסיה עומד על כ-EUR 2,150–2,300 למ"ר נכון לתחילת 2026 (INDEX.cy; Investropa). באזורי המגורים המרכזיים והוותיקים נעים המחירים סביב EUR 1,500–2,200 למ"ר, ואילו בפרויקטים חדשים בפרברים מדובר על EUR 1,300–1,800 למ"ר; בבתים פרטיים הממוצע קרוב יותר ל-EUR 1,850 למ"ר. המיקומים המרכזיים והמבוקשים נסחרים ברף העליון של הטווח, והפער בין השכונות הזולות ביותר (כמו Kaimakli ו-Agios Dometios) לבין אזורי היוקרה כמו Engomi הוא רחב. בשנה שהסתיימה בתחילת 2026 נותרו המחירים יציבים עד עולים במתינות, והתחזית לדירות היא עלייה של כ-2–4% במהלך 2026.
ב-Palmera עדיין אין מלאי בניקוסיה. ל-Square One, היזם השותף של Palmera, אין כרגע פרויקטים בבירה, ולכן אין מחיר כניסה עדכני שאפשר לצטט כאן — כדאי לבדוק בפלטפורמה מה זמין. כנקודת ייחוס שוקית, דירות ברמת כניסה בניקוסיה מתחילות בדרך כלל סביב EUR 120,000–220,000 ליחידות סטודיו ולדירות חדר שינה אחד בשכונות הפרבריות (INDEX.cy), ומטפסות הרבה מעבר למאות אלפים בבתים משפחתיים ובאזורי יוקרה כמו Engomi. חשוב לדעת שמחירי היזמים בקפריסין מצוטטים בדרך כלל ללא מע"מ ("+VAT"), ועל יחידה להשקעה בהשכרה או לצורך תושבות חל מע"מ בשיעור הרגיל של 19%.
היא עשויה לזכות אתכם בתושבות קבע, אך לא באזרחות. קפריסין מעניקה תושבות קבע במסלול השקעה החל מ-EUR 300,000 בנכס חדש מהשוק הראשוני, בשילוב הוכחת הכנסה מחו"ל של EUR 50,000 לפחות בשנה. מדובר באשרת תושבות ולא בדרכון — קפריסין ביטלה את תוכנית האזרחות בתמורה להשקעה בשנת 2020, ולכן שום רכישת נכס אינה מובילה לדרכון קפריסאי. קפריסין חברה באיחוד האירופי ובגוש האירו, אך טרם הצטרפה כחברה מלאה להסכם שנגן, ולכן תושבות בה אינה מקנה מעבר חופשי בין מדינות מרחב שנגן. לפני שמסתמכים על תוצאה מסוימת, מומלץ לאמת את הסכומים והתנאים העדכניים מול יועץ הגירה בקפריסין.
קפריסין היא מדינה עם מיסוי נמוך על נדל"ן. שיעור ה-VAT הרגיל עומד על 19%; VAT מופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה המשמשת למגורי הבעלים (על 130 m² הראשונים, בכפוף לתקרות שווי ועסקה של כ-EUR 350,000 / EUR 475,000) — כלומר נכס להשקעה או יחידה לצורכי תושבות משלמים את מלוא ה-19%. מס הבולים בוטל. אין מס ירושה, מס מתנות או מס עושר, ואין מס רכוש שנתי ארצי. מס רווחי הון עומד על 20%, וחל רק על נכסים המצויים בקפריסין. במסגרת משטר ה-non-domicile, תושבים העומדים בתנאים משלמים 0% על הכנסות מדיבידנד, מריבית ומשכירות למשך 17 שנה, ומס החברות עומד על 15%. מומלץ תמיד לאמת את השיעורים וההקלות העדכניים מול יועץ מס בקפריסין בהתאם לנסיבות שלכם.
ניקוסיה פעילה כל השנה — השוק הכי פחות עונתי בקפריסין. מכיוון שמדובר בעיר הבירה, עיר עסקים ואוניברסיטה בפנים האי ולא בעיר נופש חופית, הביקוש לשכירות אינו מושפע מלוח התיירות. השוכרים הם משרדי ממשלה והמגזר הציבורי, שגרירויות, בנקים ומשרדי שירותים מקצועיים, לצד אוכלוסיית סטודנטים גדולה — תמהיל ששומר על תפוסה יציבה ועל שיעורי אי-אכלוס נמוכים בכל שנים-עשר חודשי השנה. לכן היא מתאימה במיוחד למשקיעים שמחפשים הכנסה צפויה משכירות ארוכת טווח, ולא תשואות גבוהות יותר אך עונתיות כמו בשווקי השכירות לטווח קצר בערי החוף לימסול, פאפוס ולרנקה.
הכל תלוי באסטרטגיה. Strovolos — הרשות המקומית השנייה בגודלה בקפריסין — היא הבחירה המרכזית להשקעות שכירות ולמשפחות, עם ביקוש עמוק מצד שוכרים. Engomi היא שכונת היוקרה, ביתן של שגרירויות ובכירים, שמניבה פרמיית שכירות ואת תקופות השכירות הארוכות ביותר. Aglantzia שוכנת לצד קמפוס אוניברסיטת קפריסין ומתאימה להשכרה לסטודנטים, ואילו Latsia ו-Agios Dometios הן נקודות הכניסה המשתלמות למשקיעים בתחילת דרכם. העיר העתיקה שבתוך החומות הוונציאניות מציעה מחירים נמוכים יותר לפני שיפוץ, לרוכשים שמכוונים לחידוש נכסים או להשכרה לטווח קצר. כל אלה הם רבעים של ניקוסיה רבתי ולא שווקים נפרדים — הבחירה ביניהם היא עניין של תקציב, סוג השוכר ומודל ההשכרה.
צוות דובר עברית ילווה אתכם מהבחירה ועד מסירת המפתח — 0% עמלה לרוכש.
0% עמלת קונה
אתם קונים במחיר של היזם. העמלה שלנו משולמת על ידו — לא על ידיכם.
מנהלים בשבילכם משא ומתן
אנחנו מול היזמים באופן ישיר, כדי להשיג לכם את המחיר והתנאים הטובים בשוק.
AI שסורק את כל השוק
מאות פרויקטים ועשרות אלפי יחידות בניתוח יומי — כדי שהבחירה שלכם תתבסס על התמונה המלאה, לא על קומץ נכסים.
הכל באפליקציה אחת
אזור אישי עם גישה 24/7 למסמכים, עדכוני בנייה, לוח תשלומים ועוד.
איתכם גם אחרי המסירה
ניהול השכרה, שוכרים ומכירה בשוק המשני — שומרים על הנכס מרוויח הרבה אחרי קבלת המפתח.
שיחה עם יניב מלווה משקיעים ישראלים בפלמרה משתמשים מחוברים רואים את כל השיחות שלהם מכל מכשיר, גם בפורטל המשקיעים.
שאלו אותי על ניקוסיה
השאירו פרטים — יועץ אישי יחזור אליכם בהקדם. בלי התחייבות, בלי עלות.
