פמגוסטה (איה נאפה ופרוטרס)

כן — אזרחי כל מדינה יכולים לרכוש נכס בבעלות מלאה (freehold) בחוף פמגוסטה. הזכויות נרשמות ב-Land Registry (Department of Lands & Surveys), ורוכשים מהאיחוד האירופי ומחוצה לו כאחד מקבלים בעלות מלאה על הדירה או הווילה. רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי נדרשים לאישור מועצת השרים — הליך שגרתי שאורך בדרך כלל כחודשיים עד שלושה, ואינו מעכב את השלמת העסקה, קבלת החזקה או השכרת הנכס בינתיים. את הרכישה מגנים באמצעות הפקדת חוזה המכר ב-Land Registry (הגנת אכיפה בעין), המבטיחה את הנכס מול המוכר עד להעברת הזכויות. המערכת נשענת על המשפט המקובל האנגלי והאנגלית מדוברת בכל מקום — אחת הסיבות לפופולריות של החוף בקרב רוכשים בריטים, ישראלים וגרמנים.

התשואה הברוטו על נכסי חוף במיקום טוב נעה סביב 6–9%, ובהשכרות נופש מנוהלות מקצועית במיקומי פרימיום היא יכולה להגיע ל-8–12% בשיא העונה שבין יוני לספטמבר, כאשר פרוטראס ואייה נאפה רושמות את שיעורי התפוסה הגבוהים באי בהשכרות קצרות טווח. ההסתייגות המהותית היא העונתיות: מדובר באזור נופש קיצי, ולכן מחירי שיא העונה אינם משקפים את התמונה השנתית — התפוסה השנתית קרובה יותר ל-40–55% והחודשים אוקטובר–אפריל שקטים. אייה נאפה ופרוטראס נמנות גם עם שווקי ההשכרה קצרת הטווח הרוויים ביותר בקפריסין, עם אלפי נכסים פעילים, ולכן איכות הניהול, רמת הגימור והמיקום המדויק הם שיקבעו את התוצאה. כדאי לחשב תשואה על בסיס 52 שבועות מלאים — בניכוי ניהול, VAT ותקופות אי-אכלוס — ולא לפי מחירי שיא העונה.

מחיר דירות חוף במחוז פמגוסטה עומד בממוצע על כ-€1,100–€1,400 למ² — נמוך ב-30–40% מלימסול. בפרוטראס דירות סטנדרט נעות בין €1,200–€1,800 למ² ודירות יוקרה על קו המים בין €2,000–€2,800 למ², בעוד וילות נעות סביב €1,500–€2,500 למ² בהתאם למיקום ולמפרט. מיקומים על קו החוף נושאים פרמיה משמעותית לעומת מקבילים בפנים הארץ. המחירים מתחזקים: מדד RICS/KPMG רשם את פמגוסטה כמחוז החזק ביותר בקפריסין בעליית מחירי הדירות והבתים כאחד ברבעון הראשון של 2026. כל הנתונים נקובים באירו ומהווים אינדיקציה לשנת 2026.

צנרת הפרויקטים של Palmera לאורך חוף פמגוסטה מפותחת על ידי Square One, באזורי איה נאפה, פרוטראס ופראלימני שבשליטת הממשלה, והנכסים נמצאים בתהליך העלאה לאתר. כאיתות שוק, מחירי הכניסה לחוף מתחילים בסביבות €120,000 לדירת חוף בת חדר שינה אחד, דירות שני חדרי שינה נעות סביב €140,000–€250,000, ווילות עם בריכה מ‑€280,000 בערך. המחירים של Square One מצוטטים ללא מע"מ (בתוספת VAT) — השיעור הרגיל הוא 19%, והשיעור המופחת של 5% זמין רק לדירה ראשונה בשימוש עצמי של הבעלים, ולא לנכס להשקעה או ליחידה לצורכי תושבות. מכיוון שהזמינות משתנה, כדאי לאמת את ההיצע העדכני ואת המחירים המדויקים בעמודי הפרויקטים.

כן — במסלול התושבות הקבועה בהשקעה של קפריסין. רכישת נכס חדש מהשוק הראשוני בשווי €300,000 ומעלה (בתוספת VAT), יחד עם הוכחת הכנסה מחו"ל בסך €50,000 בשנה, מזכה את הרוכש, בן או בת הזוג והתלויים בהם בתושבות קבע באיחוד האירופי. מדובר באשרת תושבות ולא באזרחות — קפריסין ביטלה בשנת 2020 את תוכנית האזרחות בהשקעה, ולכן אין כאן דרכון. קפריסין חברה באיחוד האירופי אך עדיין אינה חברה מלאה במרחב שנגן, ולכן האשרה כשלעצמה אינה מקנה מעבר חופשי בגבולות מרחב שנגן. לפני הסתמכות על תוצאה מסוימת, מומלץ לאמת את הסכומים והתנאים העדכניים מול עורך דין בקפריסין.

קפריסין היא סביבת מיסוי מקלה עבור בעלי נכסים. שיעור ה‑VAT הרגיל הוא 19%; שיעור ה‑VAT המופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה בשימוש עצמי של הבעלים (על 130 m² הראשונים, בכפוף לתקרות שווי ועסקה) — נכס להשקעה או יחידה לצורכי תושבות חייבים ב‑19%. מס הבולים בוטל, ואין מס ירושה, מס מתנה או מס עושר, ואין מס רכוש שנתי ארצי. מס רווחי הון עומד על 20% וחל על נכסים בקפריסין בלבד. הכנסות משכירות ממוסות לפי הכללים הרגילים, אך תושב בעל מעמד non‑domiciled משלם 0% על דיבידנדים, ריבית ושכירות במשך 17 שנה. מס החברות עומד על 15%. תמיד כדאי לאמת את השיעורים העדכניים ואת הזכאות שלכם מול יועץ מס בקפריסין.

חוף פמגוסטה הוא בראש ובראשונה שוק נופש עונתי. התיירות — והביקוש להשכרה קצרת-טווח שהיא מייצרת — מגיעה לשיא חד בין יוני לספטמבר, כשמאי ואוקטובר הם חודשי מעבר והחורף שקט. לכן התפוסה השנתית נעה סביב 40–55% גם בנכסים המנוהלים היטב, ואייה נאפה ופרוטראס נמנות עם שוקי ההשכרה קצרת-הטווח הרוויים ביותר בקפריסין. מנגד פועלת מגמה מכוונת: Ayia Napa Marina והדחיפה של האזור לעבר תיירות ימית נועדו להאריך את העונה ולהפוך אותו ליעד של ארבע עונות. כדי להבטיח ביקוש יציב להשכרה לאורך כל השנה, משקיעים נוהגים לשלב דירת נופש להשכרה קצרה כאן עם דירה בהשכרה ארוכת-טווח בשוק עירוני כמו לרנקה או לימסול.

הכול תלוי באסטרטגיה. אייה נאפה היא בירת חיי הלילה ומועדוני החוף — חוף ניסי, הנמל והמרינה החדשה Ayia Napa Marina — ובה ביקוש חזק להשכרה קצרת-טווח בשיא העונה. פרוטראס רגועה יותר ומכוונת למשפחות, נבנתה סביב Fig Tree Bay, מועדפת על רוכשי בתי נופש ומניבה מחירים ללילה גבוהים יותר. פראלימני, עיר המחוז המנהלית, וכפרי הפנים כמו דריניה וסוטירה מציעים את התמורה הטובה ביותר לכסף ובסיס תושבים קבוע לאורך כל השנה, הרחק מפרמיית קו החוף. הפארק הלאומי כף גרקו משמש עוגן לקו החוף המוגן שבין אייה נאפה לפרוטראס. כל אלה נמצאים בשטח הרפובליקה שבשליטת הממשלה — ולא בעיר פמגוסטה הכבושה בידי טורקיה שמצפון.