קניית נכס בקפריסין ב-2026: המדריך המלא לרוכש

קפריסין נהפכה בשנים האחרונות לאחד השווקים הים-תיכוניים הפעילים ביותר, ולמשקיע הישראלי היא מציעה משהו שדובאי לא יכולה: דריסת רגל באיחוד האירופי, במרחק טיסה של כשעה מתל אביב (נחיתה בלרנקה), עם בעלות מלאה (freehold), תושבות קבע מ-300,000€, ללא מס רכוש שנתי, ללא מס ירושה — ומ-1 בינואר 2026, גם ללא מס בולים. נכון ליולי 2026 נרשמו בקפריסין 18,114 עסקאות ב-2025 — השנה החזקה ביותר מאז שיא 2007, עלייה של כ-15% — כשרוכשים זרים לוקחים כ-40% מכלל העסקאות לפי שטרי מכר, ושווי שיא של 6.5 מיליארד € מחליף ידיים.

המדריך הזה הוא עמוד העוגן של אשכול קפריסין שלנו: הוא מסביר מי יכול לקנות, כמה זה עולה, ואיך עובד התהליך — כל אגרה וכל מספר מתוארכים למקורם. ממנו מסתעפים מדריך תושבות הקבע ב-300,000€, מדריכי הערים ללימסול, לרנקה ופאפוס, וההשוואה הכנה שלנו בין קפריסין לדובאי.

האם ישראלים וזרים יכולים לקנות נכס בקפריסין?

כן — אבל הכללים שונים מהותית בין אזרחי האיחוד לבין רוכשים שאינם אזרחי האיחוד, וטעות כאן היא הכי נפוצה שאנחנו רואים.

אזרחי האיחוד וה-EEA רוכשים בדיוק באותם תנאים כמו קפריסאים. אין אישור, אין הגבלה על מספר או סוג הנכסים.

רוכשים שאינם אזרחי האיחוד — ובהם ישראלים, רוסים ורוכשים מהמפרץ — יכולים גם הם לרכוש בעלות מלאה (freehold), אך בשני תנאים:

1. אישור ממועצת השרים. מכוח חוק רכישת מקרקעין בידי זרים (Cap. 109), רוכש שאינו אזרח האיחוד נדרש לאישור בכתב לפני שהבעלות נרשמת על שמו. בפועל הסמכות מואצלת למִנהל המחוזי המקומי, והבקשה (היסטורית טופס COMM 145, המוגש עם חוזה המכר והמסמכים התומכים) אינה נושאת אגרה. האישור “ניתן פחות או יותר כדבר שבשגרה לכל רוכש תם-לב” (משרד הפנים, gov.cy, 2026). אפשר לחתום על החוזה ואף להיכנס לנכס בזמן שהוא בטיפול; רק רישום הבעלות ממתין לאישור.

2. מגבלת בית-מגורים-אחד מעשית. זהו הכלל שרוב הרוכשים מזלזלים בו. Cap. 109 מגבילה רוכש שאינו אזרח האיחוד (בני זוג מטופלים כמבקש אחד, ורק אישור אחד ניתן) באופן כללי ל:

   • מגרש או חלקת קרקע עד כ-4,014 מ”ר לבית פרטי; או
   • שתי יחידות מגורים באותו פרויקט, ובלבד שהן צמודות וניתנות לאיחוד ליחידה אחת; או
   • בית אחד בתוספת חנות אחת עד 100 מ”ר; או
   • בית אחד בתוספת משרד אחד עד 250 מ”ר.

   זהו לא איסור-לתמיד: הוא חל לכל אישור, ורכישות נוספות אפשר לבנות דרך חברה קפריסאית או שהן נעשות פשוטות יותר לאחר קבלת תושבות קבע — אך המשמעות היא שיחיד שאינו אזרח האיחוד אינו יכול לצבור בקלות תיק של בתים בבעלות מלאה על שמו. אם בכוונתכם לקנות יותר מדירת מגורים אחת, בנו את המבנה עם עורך דין קפריסאי כבר מההתחלה (משרד הפנים, gov.cy; Cap. 109; מאושש בסיכומי משרדי עורכי דין קפריסאים, 2025–2026).

הערה חשובה על המפה: כל האמור במדריך הזה נוגע לרפובליקה של קפריסין (מדינת האיחוד האירופי). נכס בצפון הכבוש בידי טורקיה (“TRNC”) יושב מחוץ למשפט האיחוד, נושא לעתים בעלות שנויה במחלוקת, ואינו משהו שפלמרה מתווכת בו — אנחנו עוסקים אך ורק בבעלות מלאה ברפובליקה של קפריסין.

כמה זה עולה: אגרות, מע”מ ומיסים ב-2026

קפריסין היא שוק בעל חיכוך נמוך באמת לרכישה, ובמיוחד לנכסים חדשים. הנה התמונה המלאה, עדכנית ל-2026.

עלות	נכס חדש (חל מע”מ)	יד-שנייה (ללא מע”מ)
מע”מ	19% תֶקן, או 5% על 130 המ”ר הראשונים של בית-מגורים-עיקרי מזכה	אין
אגרות העברה	0€ (מבוטלות כשחל מע”מ)	3% / 5% / 8% מדורג, מופחת 50% ← 1.5% / 2.5% / 4%
מס בולים	0€ מ-1 בינואר 2026	0€ מ-1 בינואר 2026
שכר טרחה משפטי	כ-1% בתוספת מע”מ (טיפוסי)	כ-1% בתוספת מע”מ (טיפוסי)
מס רכוש שנתי	בוטל מאז 2017	בוטל מאז 2017

אגרות העברה

אגרות ההעברה הן המס שהרוכש משלם ל-Land Registry בעת העברת הבעלות, והן מדורגות — כל מדרגה חלה רק על השווי שבתוכה: 3% על 85,000€ הראשונים, 5% מ-85,001€ עד 170,000€, ו-8% מעל 170,000€. שתי הקלות חשובות מאוד:

• נכס חדש עם מע”מ: אין אגרות העברה כלל. משום שחל מע”מ, אגרת ההעברה מבוטלת לחלוטין (PwC Cyprus, 2026).
• יד-שנייה ללא מע”מ: הפחתה של 50%. השיעורים הרגילים נחתכים בחצי לשיעור אפקטיבי של 1.5% / 2.5% / 4%.

העברות בתוך המשפחה כמעט חינם: מהורה לילד — 0%, ובין בני זוג — 0.1% אחיד.

מע”מ: 19% מול שיעור הבית-הראשון של 5%

נכס מגורים חדש ומכירה ראשונה נושאים מע”מ של 19%. אך אם הנכס יהיה בית המגורים העיקרי והקבוע שלכם בקפריסין, אפשר להגיש בקשה לשיעור המופחת של 5% — חיסכון משמעותי. במסגרת התקפה מ-16 ביוני 2023, שיעור ה-5% חל על 130 המ”ר הראשונים של הבית, ובלבד ששווי הבית אינו עולה על 350,000€, ששווי העסקה הכולל אינו עולה על 475,000€, ושהשטח הפנימי הכולל אינו עולה על 190 מ”ר (GK Law Firm; Michael Kyprianou, אפריל 2026). מעל התקרות האלה, העודף ממוסה ב-19%. הבית חייב להישאר מגוריכם העיקריים — באופן כללי, אינכם יכולים להשכירו מסחרית למשך 10 שנים בלי להחזיר את הפרש המע”מ. משטר מעבר קודם-2023 (5% על 200 המ”ר הראשונים ללא תקרת שטח) הוארך בפרלמנט עד 31 בדצמבר 2026 לבקשות מזכות מוקדמות יותר (Michael Kyprianou, אפריל 2026).

הקריאה המעשית: משקיע שקונה אך ורק להשכרה משלם מע”מ 19%; רוכש שהופך את קפריסין לביתו יכול לרוב להוריד זאת ל-5% על נתח גדול מהמחיר. שימו לב שסף תושבות הקבע של 300,000€ מחושב ללא מע”מ — שני הכללים משתלבים, אז תכננו אותם יחד.

מיסים שוטפים: מהקלים באירופה

• אין מס רכוש שנתי. מס המקרקעין בוטל ב-1 בינואר 2017. ארנונות עירוניות (אשפה, ביוב) זעומות — לרוב כמה מאות אירו בשנה.
• אין מס ירושה, הון או מתנה. קפריסין ביטלה את מס הירושה ב-2000 — משיכה גדולה לתכנון הון משפחתי.
• מס רווחי הון של 20% חל רק במכירת נכס הממוקם בקפריסין, עם פטורים לאורך החיים (מ-1 בינואר 2026: 150,000€ לבית-מגורים-עיקרי, 30,000€ אחרת, בתקרה של 150,000€) (PwC Cyprus, 2026).
• הכנסה משכירות חייבת במס הכנסה רגיל בתוספת היטל הבריאות GeSY; היטל ההגנה המיוחד (SDC) על שכר דירה בוטל מ-1 בינואר 2026, ותושבים בעלי מעמד non-domiciled פטורים מ-SDC על דיבידנד וריבית למשך 17 שנה (KPMG Cyprus, אפריל 2026). משטר ה-non-dom של קפריסין הוא סיבה מרכזית לכך שרוכשים אמידים עוברים לגור בה — פירוט במדריך קפריסין מול דובאי.
• היטל העברת מקרקעין של 0.4% משולם על ידי המוכר בעת המכירה.

תהליך הרכישה, שלב אחר שלב

התהליך הקפריסאי סלול היטב, ועם עורך דין טוב — בסיכון נמוך. רכישה טיפוסית על הנייר או יד-שנייה נראית כך:

1. שריון הנכס. חותמים על טופס הזמנה ומשלמים פיקדון החזקה (לרוב 5,000€–20,000€, או כ-1%–2%) כדי להוריד את היחידה מהשוק בזמן הכנת החוזים.
2. מינוי עורך דין עצמאי ובדיקת נאותות. עורך הדין מאמת את הבעלות, מוודא את בעלות המוכר ושהקרקע נקייה ממשכנתאות או שעבודים, ובנכס על הנייר — בודק את היתרי היזם ושעבוד בנקאי אפשרי על הקרקע.
3. בקשת מספר משלם מסים קפריסאי ופתיחת חשבון בנק מקומי. נחוצים כדי לשלם מסים ולהעביר כספים באופן תואם-רגולציה.
4. חתימה על חוזה המכר ותשלום התשלום המוסכם (לרוב כ-30% במעמד החתימה לנכס על הנייר, או מנגנון היתרה ליד-שנייה). עורך הדין מפקיד את החוזה ב-Land Registry בתוך חלון הזמן הקבוע — הפקדת “אכיפת החוזה” (specific performance) מגינה על זכותכם לנכס עוד לפני העברת הבעלות.
5. רוכשים שאינם אזרחי האיחוד: הגשת בקשת האישור למִנהל המחוזי. אינכם צריכים להמתין להשלמתה כדי לסיים את הרכישה או לקבל חזקה; היא חוסמת רק את רישום הבעלות הסופי.
6. תשלום מע”מ (או בקשת שיעור ה-5%), הסדרת אגרות העברה (יד-שנייה בלבד) ורישום הבעלות על שמכם ב-Land Registry עם השלמת הנכס וקבלת האישור.
7. קבלת המסירה. בנכס על הנייר — לאחר השלמה ובדיקת ליקויים; ביד-שנייה — בתשלום הסופי.

מלאי קפריסין של פלמרה הוא נכסים חדשים במחיר היזם — על מלאי ראשוני על הנייר הרוכש אינו משלם עמלת תיווך (חל מחיר היזם). עיינו בקטלוג קפריסין החי, או התחילו מעיר ספציפית למטה.

השוק ב-2026: מי קונה, איפה, ובאיזה מחיר

שוק הנדל”ן בקפריסין נמצא במחזור עלייה מתועד. מספרי הכותרת (כולם 2025, השנה המלאה האחרונה):

• 18,114 עסקאות בסך הכול — הגבוה ביותר מאז 2007, עלייה של כ-15% (מחלקת רישום המקרקעין דרך INDEX.cy).
• חלק זרים של כ-40% לפי שטרי מכר: אזרחי האיחוד 2,446 עסקאות (13.5%) ולא-אזרחי האיחוד 4,809 (26.5%). דוח חוזי המכר של PwC סופר 7,255 רכישות זרים, כ-28% מהשוק, עלייה של 16% (PwC Cyprus, ינואר 2026). שני מאגרי הנתונים מודדים דברים שונים; שניהם מראים ביקוש זר עולה.
• 6.5 מיליארד € שווי עסקאות כולל, עלייה של 8% (PwC Cyprus).
• אזרחויות מובילות: בריטית, רוסית, ישראלית, יוונית (Cyprus Mail, דצמבר 2025).

איפה הם קונים מלמד איזו עיר מתאימה לאיזה רוכש:

עיר	אופי ורוכשים זרים מובילים	טווח מחיר דירות (2026)	המדריך שלנו
לימסול	היקרה ביותר; מרכז עסקים ומרינה; היסטורית רוסית, כיום מגוונת	חציון כ-4,000€ למ”ר; קו חוף 8,000€–12,000€ למ”ר	מדריך לימסול
לרנקה	חוף הערך; עיר שדה התעופה; התחדשות נמל ומרינה של 1.2 מיליארד €; יעד #1 לישראלים	כ-1,780€–3,330€ למ”ר; כניסה מאמצע ה-200,000€	מדריך לרנקה
פאפוס	חוף בריטי; מורשת UNESCO; גולף; ידידותי לפורשים	כ-2,500€–3,500€ למ”ר; דירה ממוצעת 230,000€	מדריך פאפוס

המחירים עולים בהתמדה ולא בפיצוץ — דירות התייקרו כ-5% ובתים כ-4.6% בשנה — ובשילוב עם תשואות שכירות ברוטו של 5%–7% בערי החוף, זהו האיזון שרוב המשקיעים חוצי-הגבולות מחפשים.

כדאי לקנות בקפריסין? קריאה כנה

קפריסין מתאימה אם אתם רוצים בעלות מלאה באיחוד האירופי ובסיס ים-תיכוני במרחק טיסה קצר מישראל, מהמפרץ ומאירופה; תושבות קבע (לא ויזה מתחדשת) מ-300,000€; מיסוי נמוך באמת — ללא מס רכוש שנתי, ללא מס ירושה, משטר non-dom, ומ-2026 ללא מס בולים; ושוק שעולה בקצב חד-ספרתי בר-קיימא עם תשואות חוף מוצקות.

בחנו לעומק אם העדיפות שלכם היא נזילות מרבית ותשואות הכותרת הגבוהות ביותר — שוק דובאי עמוק בהרבה ותשואות השכירות בו לרוב גבוהות יותר — או אם אתם צריכים להחזיק כמה בתים על שמכם, שם כלל האישור וה”דירה-אחת” לרוכש שאינו אזרח האיחוד מוסיף חיכוך. מדריך קפריסין מול דובאי שלנו עובר על שיקול הדעת הזה עם מספרים משני הצדדים.

מוכנים לראות מלאי ספציפי? התחילו מקטלוג קפריסין, ממגוון הנכסים החדשים של Square One, או דברו עם צוות קפריסין שלנו — מחיר יזם, ללא עמלת רוכש על מלאי ראשוני.

כל הנתונים עדכניים ליולי 2026 וממוקרים למקורות המפורטים למעלה. אגרות וספים משתנים; אמתו את המצב החי מול עורך הדין הקפריסאי שלכם והרשות הרלוונטית לפני התחייבות. אנו סוכנות נדל”ן, לא יועצי מס — לעמדת המס הישראלית שלכם, התייעצו עם יועץ מס ישראלי מוסמך.