אגיוס אתנסיוס

כן — קפריסין פתוחה לחלוטין בפני רוכשים זרים. רוכש מכל לאום יכול להחזיק בנכס בבעלות מלאה (freehold) באותו מעמד משפטי כמו אזרח קפריסאי, עם זכות להתגורר בו, להשכיר אותו, למכור אותו ולהעביר אותו בירושה. רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי נדרשים לאישור שגרתי של מועצת השרים, שנמשך בדרך כלל כחודשיים עד שלושה וניתן כדבר שבשגרה כשמדובר בבית מגורים. רישום הזכויות מתבצע בLand Registry (ה-Department of Lands & Surveys) של קפריסין — ורוכשים מגנים על עסקה על הנייר או על עסקה שהתעכבה באמצעות הפקדת חוזה המכר, המקנה הגנת אכיפה בעין. שורשי המשפט המקובל האנגלי והשימוש הרווח באנגלית הופכים את התהליך למוכר ולנוח עבור רוכשים בינלאומיים.

התשואות הברוטו על דירות נעות סביב 5.5%–5.8% באגיוס אתנסיוס (Investropa, 2026) — כ-5.8% בדירות חדר שינה אחד וכ-5.5% בדירות שני חדרי שינה — ובמונחי 4.0%–4.3% נטו לאחר הוצאות תפעול ולפני מס אישי. נתון זה מעט מתחת לרף העירוני של לימסול, העומד על כ-6%, ותואם את ממוצע הדירות בקפריסין של כ-5.45% שדווח על ידי RICS יחד עם KPMG לסוף 2025. מאחר שאגיוס אתנסיוס הוא פרבר מגורים הפעיל כל השנה ולא אזור נופש עונתי, ההכנסה יציבה יותר מאשר בקו החוף: השוכרים הם אנשי מקצוע שעברו לאזור ומשפחות, ולכן שיעורי התפוסה תנודתיים פחות. דירות סטודיו ודירות חדר שינה אחד מניבות את אחוזי התשואה הגבוהים ביותר; יחידות משפחתיות גדולות יותר מוותרות על מעט תשואה בתמורה לביקוש עמוק יותר מצד שוכרים ולסיכון נמוך יותר לתקופות ריקות. יש להתייחס לכל הנתונים כאינדיקטיביים ונתונים לשינוי.

מחירי הדירות נעים סביב 3,500–4,800 EUR למ״ר נכון ל-2025. Realtika מיקמה את השכונה בטווח של 4,200–4,800 EUR/מ״ר ו-Pinatas בטווח של 3,200–4,500 EUR/מ״ר, כאשר פרויקטים חדשים במפרט גבוה מגיעים למחירים גבוהים יותר — הפער נובע מגיל הבניין, מהמפרט ומהמרחק של המגרש מהרחובות העליונים המשופעים בווילות. בכך ממוקמת אגיוס אתנסיוס ברמה הבינונית-גבוהה של לימסול: נמוך במידה ניכרת מטווח 6,000–12,000 EUR/מ״ר של המרינה ורצועת החוף, אך גבוה מהשכונות המערביות והחיצוניות של העיר. ברמת העיר כולה עלו מחירי הדירות בלימסול בכ-6% בשנה עד לתחילת 2026, ומדד RICS/KPMG הארצי שב והאיץ במהלך החודשים הראשונים של 2026. כל המחירים מבוססים על נתוני שוק ועשויים להשתנות.

מחיר הכניסה מתחיל בסביבות 171,000 EUR (+VAT) בפרויקטים של Square One המוצגים ב-Palmera — Square One הוא היזם הפעיל באזור זה של לימסול — החל מ-AURA (החל מ-171k EUR) ועולה דרך NAYA (241k EUR), DELOMA (293k EUR), LENNOX (330k EUR) ו-ALDO (339k EUR). כל המחירים של Square One נקובים ללא מע״מ ("+VAT"), ולכן יש להביא בחשבון VAT בשיעור הרגיל של 19% על יחידה להשקעה או לצורכי תושבות, או את השיעור המופחת של 5% אם היא עומדת בתנאים כדירה ראשונה למגורי הבעלים. הטווח נע בין יחידות קומפקטיות המתאימות להשקעה ועד לדירות משפחתיות גדולות יותר, ורובן בבנייה חדשה עם תוכניות תשלום של היזם הפורסות את ההוצאה על פני תקופת הבנייה.

רכישה העומדת בתנאים עשויה לפתוח את הדלת לתושבות קבע בקפריסין — אך מדובר באשרת תושבות, לא באזרחות. מסלול ההשקעה מחייב רכישת נכס חדש (מכירה ראשונה) מהשוק הראשוני בשווי של 300,000 EUR (+VAT) לפחות מיזם, בתוספת הכנסה שנתית מובטחת של 50,000 EUR לפחות ממקור בחו״ל (בתוספת הכנסה נוספת עבור בן/בת זוג וילדים). המסלול מעניק אשרת תושבות קבע לכל המשפחה, ולשמירה על תוקפה נדרשת נוכחות מזערית בלבד. תוכנית האזרחות בתמורה להשקעה של קפריסין בוטלה ב-2020, ולכן זו אינה תוכנית לקבלת דרכון — אין להתייחס אליה ככזו. חלק מיחידות Square One המוצגות ב-Palmera עומדות ברף של 300,000 EUR לנכס בבנייה חדשה; מומלץ לוודא זכאות ואת הכללים המעודכנים מול יועץ הגירה בקפריסין לפני הסתמכות על תוצאה מסוימת.

קפריסין נחשבת יעד עם נטל מס נמוך לבעלי נכסים. על נכס חדש חל מע"מ בשיעור 19% כברירת מחדל; השיעור המופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים (על 130 m² הראשונים, בכפוף לתקרת שווי של EUR 350,000 ותקרת עסקה של EUR 475,000), ולכן דירה להשקעה או יחידה לצורכי תושבות משלמת את מלוא ה-19%. מס הבולים בוטל, אין מס רכוש שנתי ארצי, וכן אין מס ירושה, מתנה או הון. מס רווחי הון עומד על 20% מהרווח על נכס המצוי בקפריסין (עם פטורים חד-פעמיים לכל החיים של EUR 17,086 לאדם, או עד EUR 85,430 על דירת מגורים עיקרית, בכפוף לתנאים). הכנסה משכירות ממוסה במסגרת מס הכנסה אישי, אך תושב non-domiciled משלם 0% על דיבידנדים, ריבית ושכירות למשך עד 17 שנים. מס החברות עומד על 15%. מומלץ תמיד לאמת את השיעורים והתקרות העדכניים מול יועץ מס בקפריסין בהתאם לנסיבותיכם.

היא משלבת יוקרה, חינוך ונגישות — בלי תוספת המחיר של קו החוף. הפרבר שוכן על קרקע מוגבהת עם נוף לים, רחובות מטופחים ורמת פשיעה נמוכה, ומארח שניים מבתי הספר הפרטיים המובילים באי — Foley's ו-The Grammar School — מה שמייצר ביקוש משפחתי יציב לטווח ארוך. חיי היום-יום מתנהלים בתוך השכונה עצמה: חנויות, סופרמרקטים, בתי מרקחת, מרפאות, בתי קפה, מסעדות וחדרי כושר נמצאים כולם במרחק קצר, בעוד מרכז העיר, טיילת Molos ומרינת לימסול נמצאים במרחק של כ-10–12 דקות, וכביש A1 מקצר את הנסיעה לשדה התעופה של לרנקה לכ-40 דקות. עבור משקיעים המשמעות היא ביקוש יציב לשכירות לאורך כל השנה ועליית ערך בטווח הבינוני-גבוה בלימסול, שוק הנדל"ן הגדול והפעיל ביותר בקפריסין. זהו אזור של החזקה והשכרה לטווח ארוך ושל בתי משפחה — לא זירה של השכרות קצרות טווח לתיירים.