רצועת התיירות של מזרח לימסול — חיים על קו המים, חוף Dasoudi ולב קהילת האקספטים של העיר.
ג'רמסויה היא רובע החוף המזרחי היוקרתי של לימסול והלב הפועם של קהילת הזרים בקפריסין — רצועת חוף בקצה המזרחי של העיר, שבה עוברת רצועת התיירות הסואנת ביותר באי. אזור החוף — פוטמוס ג'רמסויאס, לאורך שדרות Kolonakiou ו-Georgiou A' — הוא חומה של בתי מלון על קו המים, מועדוני חוף, מסעדות וחיי לילה, ומאחוריהם דירות מודרניות ומתחמי מגורים סגורים; ואילו הכפר הוותיק ג'רמסויה שבפנים הארץ מציע רחובות שקטים ומשפחתיים וגישה נוחה לכביש A1. זו הכתובת שכל רוכש בינלאומי מכיר: חוף Dasoudi והפארק שלו — בעל הדגל הכחול, עצי האקליפטוס והאורן — נמצאים ממש מעבר לפינה, ותושבי הרובע הם מהבינלאומיים ביותר בקפריסין: בריטים, רוסים, אוקראינים, ישראלים, לבנונים וגל הולך וגדל של עובדי הייטק מרוחקים — מה ששומר על ביקוש עמוק לשכירות לאורך כל השנה. עבור רוכשים מחו"ל המסגרת פשוטה: אזרח מכל מדינה יכול להחזיק נכס בבעלות מלאה (freehold) בקפריסין, כאשר הזכות נרשמת ב-Land Registry (Department of Lands & Surveys) והפקדת החוזה מעניקה הגנת אכיפה בעין; רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי מקבלים אישור שגרתי ממועצת השרים (בדרך כלל 2–3 חודשים). רכישה מזכה בשוק הראשוני החל מ-EUR 300,000 (בתוספת הכנסה של EUR 50,000 בשנה מחו"ל) פותחת את הדלת לתושבות קבע באיחוד האירופי — אשרת תושב, לא אזרחות. המחירים נקובים באירו, אנגלית מדוברת בכל מקום, והליכי העברת הבעלות נשענים על המשפט המקובל האנגלי.
ג'רמסויה נפרשת לאורך חזית הים המזרחית של לימסול, והכביש המהיר A1 ניקוסיה–לימסול חולף ממש בסמוך, מעט פנימה מקו החוף — עורק התנועה הראשי של האי, המחבר את האזור לבירה ובאמצעות רשת הכבישים גם לשני נמלי התעופה הבינלאומיים. שדרות Georgiou A' ו-Kolonakiou שלאורך החוף חוצות את רצועת התיירות ואת שורת המלונות שעל קו המים, ואילו שדרות Amathountos ממשיכות מזרחה לעבר אגיוס טיכונאס ואמאתוס העתיקה. בקפריסין אין רכבת נוסעים; מהאזור מגיעים למרינה של לימסול ולמרכז העיר בכעשר דקות נסיעה, ונמל התעופה הבינלאומי של לרנקה מרוחק כ-40 דקות מזרחה ונמל התעופה הבינלאומי של פאפוס כ-50 דקות מערבה.
בקפריסין אין רכבת תחתית, רכבת קלה או רשת רכבות עירונית — בג'רמסויה מתניידים ברכב, במונית ובאוטובוס, ורצועת החוף הקומפקטית שלה נוחה מאוד להליכה ברגל. הקישוריות נשענת על הכבישים: הכביש המהיר A1 חולף ממש בסמוך, מעט פנימה מקו החוף, לכיוון ניקוסיה ורשת הכבישים הארצית, ושני שערי הכניסה הבינלאומיים — לרנקה (LCA) ופאפוס (PFO) — מרוחקים כ-40 וכ-50 דקות בהתאמה.
כל הנתונים מבוססים על מקורות שוק ועשויים להשתנות. אין באמור משום ייעוץ השקעות.
ג'רמסויה היא רובע החוף המזרחי היוקרתי של לימסול ואחת הכתובות היקרות באי — התמורה כאן היא איכות חיים ונזילות, לא תשואה גבוהה על הנייר. דירות בכפר ג'רמסויה הפנימי נסחרות בכ-€3,800–€6,000 למ², בעוד שרצועת התיירות שעל קו המים Potamos Germasogeias נעה בין €4,800–€8,000/מ² (Investropa, 2026), ומלאי היוקרה עם נוף לים גבוה אף יותר. המחירים עלו יחד עם כל העיר: לפי הערכות Investropa השווי בלימסול גבוה בכ-5.5% בהשוואה לשנה שעברה וב-18–22% בתוך שנתיים, והבנק המרכזי של קפריסין רשם עלייה של 9.9% במדד המגורים של לימסול ברבעון הרביעי של 2025 לעומת אשתקד. התשואות מהשכרה יציבות אך לא מרשימות: נתוני Investropa ל-2026 מצביעים על סטודיו בג'רמסויה סביב 6.0% ברוטו (≈4.5% נטו), דירות חדר שינה אחד סביב 5.9% ברוטו ודירות שני חדרי שינה סביב 5.6% ברוטו — אבל יחידות יוקרה על קו החוף ועם נוף לים מניבות לא פעם פחות מ-4% ברוטו (Chris Michael Estates), משום שמחירי הרכישה, המונעים משיקולי תושבות והון, מטפסים מהר יותר ממה שהשוכרים משלמים. הפיצוי הוא בעומק הביקוש: לג'רמסויה הביקוש הגבוה ביותר לשכירות בלימסול ותפוסה של כ-92–95% בלב הרובע (The Luxury Playbook), עם קהל שוכרים בינלאומי במיוחד לאורך כל השנה — גולים, אנשי מקצוע ועובדים מרחוק. רצועת התיירות מחזיקה גם את שוק ההשכרה לטווח קצר הפעיל ביותר בעיר — וגם הרווי ביותר — שבו יחידות מנוהלות היטב מול הים גובות תעריפי לילה גבוהים בשיא הקיץ, אך ההכנסה עונתית. ב-Palmera, היזם Square One מציע מלאי חדש באזור החל מכ-€575,000 (KAIA), במחיר ללא מע"מ (+VAT). המיסוי קל ביחס לסטנדרט האירופי — אין מס רכוש שנתי, אין מס ירושה או מס הון, ומס בולים בוטל, ומסלול ה-non-dom מעניק 0% על הכנסות משכירות, מדיבידנד ומריבית למשך 17 שנה; שימו לב שיחידה להשקעה או לצורכי תושבות חייבת במע"מ מלא של 19% (מע"מ מופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים). כל הנתונים הם אינדיקטיביים, מבוססי שוק לשנת 2026 וכפופים לשינוי.
+5.5% בשנה; כ-18–22% בשנתיים (Investropa); מגורים בלימסול לפי CBC: +9.9% בשנה ברבעון Q4 2025
הבעלות נרשמת ב-Land Registry (מחלקת המקרקעין והמדידות). בתושבות קבע נדרשת גם הכנסה שנתית מובטחת של 50,000€ לפחות ממקורות מחוץ לקפריסין — זו אשרת תושבות, לא אזרחות.
הנתונים מבוססים על מקורות שוק ועשויים להשתנות. אינם מהווים ייעוץ השקעה. תאריך עדכון: 2026-07-14.
כן — קפריסין פתוחה לרוכשים מכל אזרחות. זרים רשאים להחזיק בעלות מלאה (freehold) על נכס בדיוק כמו אזרחי קפריסין, כאשר הזכויות נרשמות ב‑Land Registry (Department of Lands & Surveys). אזרחי האיחוד האירופי אינם כפופים לשום הגבלה; רוכשים שאינם מהאיחוד נדרשים לאישור מועצת השרים, שהוא ברובו עניין פורמלי ואורך בדרך כלל כ‑2–3 חודשים, ובמהלכם ניתן בדרך כלל לקבל חזקה בנכס. כדי להגן על מעמדכם בין החתימה לרישום הזכויות, חוזה המכר מופקד ב‑Land Registry לצורך הגנת אכיפה בעין (specific performance). קפריסין חברה באיחוד האירופי, אנגלית מדוברת בה באופן נרחב והליכי העברת הזכויות מושתתים על המשפט המקובל האנגלי — אך היא עדיין אינה חלק ממרחב שנגן.
תשואות ברוטו על דירות בהשכרה ארוכת טווח נעות סביב 5.6–6%. נתוני Investropa לשנת 2026 מציבים את דירות ה‑סטודיו בג'רמסויה סביב 6.0% ברוטו (כ‑4.5% נטו), דירות חדר שינה אחד סביב 5.9% ברוטו ודירות שני חדרי שינה סביב 5.6% ברוטו, כאשר אזור התיירות הסמוך Potamos Germasogeias נמוך במעט. הסייג המהותי הוא שיחידות יוקרה על קו החוף ועם נוף לים מניבות לא פעם פחות מ‑4% ברוטו — ביקושי תושבוּת והון בינלאומי דחפו את מחירי הרכישה הרחק מעבר לרמת דמי השכירות. בתמורה, ג'רמסויה מציעה את ביקוש השכירות העמוק והבינלאומי ביותר בלימסול עם שיעורי תפוסה של כ‑92–95% באזורי הליבה, ורצועת התיירות שעל קו החוף תומכת בהכנסה מהשכרה קצרת טווח שעשויה לעלות על זו של השכרה ארוכת טווח בשיא הקיץ — אך היא עונתית ותחרותית מאוד. התשואות נטו נמוכות בכאחוז מהברוטו, לפני מס. יש להתייחס לכל הנתונים כאינדיקטיביים ומבוססי שוק לשנת 2026.
דירות בכפר הפנימי ג'רמסויה נסחרות בכ-€3,800–€6,000 למ"ר, ורצועת התיירות שעל קו החוף Potamos Germasogeias בכ-€4,800–€8,000 למ"ר (Investropa, 2026), ומלאי היוקרה עם נוף לים מתומחר גבוה אף יותר. מדובר בהרבה מעל החציון של €4,000 למ"ר בלימסול כולה — ביטוי לפרמיה של רצועת החוף המזרחית — אך עדיין מתחת ל-Limassol Marina, שם המחירים נעים בין €8,000 ל-€12,000 למ"ר. המחירים עלו בחדות: על פי הערכות Investropa, השווי בלימסול גבוה בכ-5.5% לעומת השנה שעברה וב-18–22% בתוך שנתיים, והבנק המרכזי של קפריסין רשם עלייה שנתית של 9.9% במדד המגורים של לימסול ברבעון הרביעי של 2025. כל המחירים נקובים באירו ומהווים נתוני שוק אינדיקטיביים לשנת 2026 הצפויים להשתנות — יש לאמת את התמחור העדכני מול כל פרויקט.
מחיר הכניסה מתחיל בכ-€575,000 לפרויקט KAIA של Square One, פרויקט חדש בג'רמסויה שמהווה את מלאי היזם באזור ב-Palmera. המחיר נקוב ללא מע"מ ("+VAT"), ולכן יש להוסיף לתקציב את המע"מ החל: מדרגת המע"מ המופחת של 5% חלה רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים (130 המ"ר הראשונים, בכפוף לתקרות שווי ועסקה), ואילו יחידה שנרכשת להשכרה או לצורכי תושבוּת מחויבת בשיעור המלא של 19%. מאחר ש-KAIA היא יחידה חדשה בשוק הראשוני שמחירה מעל סף €300,000 המזכה בתושבוּת קבע בקפריסין באמצעות השקעה, היא עשויה להכשיר את הרוכש גם למסלול זה. המחירים אינדיקטיביים ונקבעים לפי יחידה וקומה — יש לאשר את המחירון העדכני ואת סיווג המע"מ עבור הדירה הספציפית.
כן — רכישה מתאימה של נכס חדש פותחת פתח לתושבוּת קבע באיחוד האירופי. מסלול ההשקעה מחייב לפחות EUR 300,000 בנכס חדש בשוק הראשוני, בתוספת הוכחת הכנסה מובטחת מחו"ל בסך EUR 50,000 בשנה. הוא מעניק אשרת תושב קבע החלה גם על בן/בת הזוג ועל ילדים תלויים, ומדובר באשרת שהייה — לא באזרחות ולא בדרכון (תוכנית האזרחות תמורת השקעה של קפריסין בוטלה ב-2020). תוקף האשרה מותנה בהחזקת הנכס המזכה. מאחר שקפריסין חברה באיחוד האירופי אך טרם הצטרפה למרחב שנגן, האשרה מסדירה שהייה בקפריסין עצמה ולא תנועה חופשית ללא גבולות ברחבי הגוש. מומלץ לאמת את הקריטריונים העדכניים מול יועץ הגירה בקפריסין בטרם הסתמכות על תוצאה מסוימת.
קפריסין היא מדינה עם מיסוי מקל על נדל"ן. אין מס רכוש שנתי ארצי, אין מס ירושה או מס מתנה, אין מס עושר, ומס הבולים בוטל. שיעור המע"מ הרגיל הוא 19% על נכסים מקבלן; מע"מ מופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה המשמשת למגורי הבעלים (על 130 m² הראשונים, בכפוף לתקרות של €350,000 בשווי ו-€475,000 בעסקה) — על נכס להשקעה או על יחידה לצורכי תושבות משלמים 19% מלאים. מס רווחי הון עומד על 20%, ונגבה רק על נכסים הממוקמים בקפריסין. משטר ה-non-domicile של קפריסין מקנה פטור מלא (0% מס) על הכנסות משכירות, מדיבידנדים ומריבית למשך 17 שנה, ומס החברות עומד על 15%. תמיד כדאי לאמת את השיעורים וההקלות העדכניים מול יועץ מס קפריסאי, בהתאם לנסיבות שלכם.
הכל תלוי באסטרטגיה. רצועת התיירות שעל קו החוף (Potamos Germasogeias) — לאורך שדרות Kolonakiou ו-Georgiou A', לצד חוף Dasoudi — היא המגרש של אורח החיים וההשכרה לטווח קצר: הביקוש הגבוה ביותר, מחירי פרימיום לנוף ים (€4,800–€8,000/m² ומעלה) ותעריפים ללילה גבוהים בקיץ, אך אחוזי תשואה נמוכים יותר ותחרות צפופה בהשכרה קצרת טווח. כפר ג'רמסויה, בפנים הארץ, שקט יותר ומשפחתי יותר, ומתומחר מעט נמוך יותר (€3,800–€6,000/m²), כשהביקוש לשכירות נשען על תושבי קבע, אנשי מקצוע ועובדי הייטק שעוברים לאזור ולא על תיירים — ומכאן תפוסה יציבה יותר בהשכרה ארוכת טווח. שני האזורים שייכים לאותו מחוז פרימיום; הבחירה היא בין ערך הון והכנסה מנופש על קו החוף לבין תשואות ארוכות טווח אמינות ופחות עונתיות בפנים הארץ. גם פארק ליניארי עתידי לאורך נהר Amathos, בסכר ג'רמסויה, צפוי לחזק את צד הכפר.
צוות דובר עברית ילווה אתכם מהבחירה ועד מסירת המפתח — 0% עמלה לרוכש.
0% עמלת קונה
אתם קונים במחיר של היזם. העמלה שלנו משולמת על ידו — לא על ידיכם.
מנהלים בשבילכם משא ומתן
אנחנו מול היזמים באופן ישיר, כדי להשיג לכם את המחיר והתנאים הטובים בשוק.
AI שסורק את כל השוק
מאות פרויקטים ועשרות אלפי יחידות בניתוח יומי — כדי שהבחירה שלכם תתבסס על התמונה המלאה, לא על קומץ נכסים.
הכל באפליקציה אחת
אזור אישי עם גישה 24/7 למסמכים, עדכוני בנייה, לוח תשלומים ועוד.
איתכם גם אחרי המסירה
ניהול השכרה, שוכרים ומכירה בשוק המשני — שומרים על הנכס מרוויח הרבה אחרי קבלת המפתח.
שיחה עם יניב מלווה משקיעים ישראלים בפלמרה משתמשים מחוברים רואים את כל השיחות שלהם מכל מכשיר, גם בפורטל המשקיעים.
שאלו אותי על ג'רמסויה
השאירו פרטים — יועץ אישי יחזור אליכם בהקדם. בלי התחייבות, בלי עלות.
