המרכז ההיסטורי

כן — קפריסין פתוחה לרוכשים מכל אזרחות. זרים רשאים להחזיק בנכס בבעלות מלאה (freehold) בדיוק כמו אזרחי קפריסין, כשהזכויות נרשמות ב‑Land Registry (Department of Lands & Surveys). אזרחי האיחוד האירופי אינם כפופים להגבלות; רוכשים שאינם אזרחי האיחוד נדרשים לאישור מועצת השרים, שהוא ברובו הליך פורמלי ואורך בדרך כלל כ‑2–3 חודשים, ובמהלכו אפשר בדרך כלל לקבל חזקה בנכס. כדי להגן על מעמדכם בפרק הזמן שבין החתימה להעברת הזכויות, חוזה המכר מופקד ב‑Land Registry לצורך הגנת אכיפה בעין (specific performance). נקודה מקומית שחשוב להכיר: חלק ניכר מהעיר העתיקה מוגדר אזור שימור מוגן ובו מבני מורשת המיועדים לשימור, ולכן שיפוץ או שינוי ייעוד עשויים לגרור תנאי תכנון נוספים — כדאי לבדוק זאת בכל נכס היסטורי. קפריסין חברה באיחוד האירופי, אנגלית מדוברת בה באופן נרחב והליכי העברת הזכויות מבוססים על המשפט המקובל האנגלי, אך היא עדיין אינה חלק ממרחב שנגן.

תשואה ברוטו על דירות נעה בערך בין 5.5% ל‑7%. ברמת העיר כולה, דירות בלימסול מניבות בממוצע כ‑5.5–6% ברוטו (Global Property Guide, Investropa), והעיר העתיקה נמצאת בקצה הגבוה של הטווח בזכות עומק שוק השכירות שלה — לפי Investropa, העיר העתיקה סביב אוניברסיטת TEPAK היא מהאזורים שבהם נכסים מושכרים הכי מהר בלימסול, עם פרמיה של €150–€250 לחודש על יחידות במרחק הליכה. סטודיו ודירות חדר שינה אחד המיועדים לסטודנטים, אנשי מקצוע ונוודים דיגיטליים יכולים להגיע לכ‑6–7% ברוטו, בעוד שדירות גדולות יותר קרובות ל‑5–6%. יחידות מרוהטות ולהשכרה קצרת‑טווח מניבות יותר: ב‑THE COLLECTION היזם מציין 6% על חבילה מרוהטת, ומעל 9% בשוק החופשי — יש להתייחס לכך כאל תרחישי שיווק ולתקצב ניהול, רישוי, VAT ותקופות אכלוס נמוך מחוץ לעונה. תשואות נטו נמוכות בדרך כלל ב‑1–2 נקודות אחוז מהברוטו. כל הנתונים אינדיקטיביים ועשויים להשתנות.

דירות משופצות ודירות חדשות בעיר העתיקה נסחרות בכ־€4,500–€6,500 למ"ר נכון ל־2026 — מחיר הזהה לחציון בלימסול, כ־€4,000/m², או גבוה ממנו, וגם ביחס לממוצע העירוני של €5,300/m² (Investropa). הפרמיה נובעת ממחסור: העיר העתיקה מוגדרת אזור שימור מוגן שבו הקרקע הזמינה לבנייה מועטה, ובניינים היסטוריים שלמים למגורים במרכז הוצעו למכירה במחירים שהגיעו לכ־€8,636/m² (dom.com.cy). עם זאת, עדיין מדובר בהנחה ניכרת לעומת קו החוף היוקרתי של לימסול, שבו Limassol Marina נע בין €8,000 ל־€12,000/m² ואילו Neapolis שעל חוף הים נע בין €5,500 ל־€9,000/m². המחירים עלו בכ־5.5% בשנה האחרונה ובכ־18–22% בתוך שנתיים. כל המחירים נקובים באירו, מבוססי נתוני שוק לשנת 2026, אינדיקטיביים בלבד ועשויים להשתנות.

מחיר הכניסה מתחיל בכ-€259,000 בפרויקט THE COLLECTION — פרויקט המגורים בסגנון מלונאי של Square One בלב העיר העתיקה, הכולל 71 יחידות של סטודיו ודירות בנות חדר שינה אחד ושני חדרי שינה (החל מ-€257,000 +VAT בהשקה, כשקרוב למחצית מהן נמכרו עוד לפני תחילת הבנייה). Square One הוא היזם שמאחורי המלאי הזה ב-Palmera, והפרויקט משווק עם תשואה אינדיקטיבית של ~7.4% הודות למיקום המרכזי, בסמוך לאוניברסיטה, לרחוב Anexartisias, לנמל העתיק ולמרינה. המחירים נקובים ללא מע"מ ("+VAT"), ולכן יש להוסיף לתקציב את המע"מ החל: מדרגת המע"מ המופחת של 5% חלה רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים (על 130 המ"ר הראשונים, בכפוף לתקרות שווי ועסקה), ואילו יחידה להשקעה או לצורכי תושבות חייבת במע"מ בשיעור המלא של 19%. מאחר שמדובר ברכישה חדשה בשוק הראשוני, יחידה גדולה יותר עשויה גם להגיע לסף של €300,000 המזכה בתושבות קבע בקפריסין באמצעות השקעה או לחצות אותו. המחירים אינדיקטיביים ונקבעים לכל יחידה וקומה בנפרד — מומלץ לוודא את המחירון העדכני ואת מעמד המע"מ של הדירה הספציפית.

כן — רכישת נכס חדש העומד בתנאים פותחת פתח לתושבות קבע באיחוד האירופי. מסלול ההשקעה מחייב לפחות €300,000 בנכס חדש מהשוק הראשוני בתוספת הוכחת הכנסה מובטחת מחו"ל בסך €50,000 בשנה. המסלול מעניק אשרת תושב קבע החלה גם על בן/בת הזוג ועל ילדים תלויים, והוא רישיון ישיבה — לא אזרחות ולא דרכון (תוכנית האזרחות תמורת השקעה של קפריסין בוטלה ב-2020). תוקף האשרה מותנה בהחזקת הנכס העומד בתנאים. מאחר שקפריסין חברה באיחוד האירופי אך טרם הצטרפה למרחב שנגן, האשרה מסדירה ישיבה בקפריסין עצמה ולא תנועה חופשית בין מדינות הגוש. חשוב לשים לב: סף €300,000 חל על נכס חדש מהשוק הראשוני, ולכן נכס יד שנייה משופץ בעיר העתיקה עשוי שלא לעמוד בתנאים גם במחיר כזה — יחידה חדשה כמו אלה שב-THE COLLECTION כן תעמוד בהם. מומלץ לאמת את הקריטריונים המעודכנים מול יועץ הגירה קפריסאי לפני הסתמכות על תוצאה מסוימת.

קפריסין נחשבת לסביבת מיסוי מקלה בכל הנוגע לנדל"ן. אין מס רכוש שנתי ארצי, אין מס ירושה או מס מתנה, אין מס עושר, ומס הבולים בוטל. שיעור ה-VAT הרגיל על נכס חדש הוא 19%; VAT מופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים (130 m² הראשונים, עם תקרות של €350,000 על השווי ו-€475,000 על העסקה) — יחידה להשקעה להשכרה או לצורכי תושבות משלמת 19% מלאים. מס רווחי הון עומד על 20% ומוטל רק על נכסים הממוקמים בקפריסין. משטר ה-non-domicile הקפריסאי מעניק פטור מלא (0%) על הכנסות משכר דירה, מדיבידנד ומריבית למשך 17 שנה, ומס החברות עומד על 15%. מפעילי השכרה לטווח קצר צריכים לקחת בחשבון גם רישוי תיירותי חובה ואת ה-VAT החל על השכרות בעלות אופי מלונאי. יש לאמת שיעורים והקלות מעודכנים מול יועץ מס קפריסאי בהתאם לנסיבותיכם.

כי הביקוש עמוק ומתקיים לאורך כל השנה, לא רק בעונה. בעיר העתיקה שוכן הקמפוס הראשי של אוניברסיטת הטכנולוגיה של קפריסין (TEPAK), הפרוס על פני עשרות מבנים במרכז העיר ומייצר זרם קבוע של שוכרים מקרב הסטודנטים והסגל האקדמי; סביבו פועלים בנקים, משרדי עורכי דין, שירותי בריאות ואוניברסיטאות פרטיות, שמושכים אנשי מקצוע ותושבים בינלאומיים. הוסיפו לכך נוודים דיגיטליים ומבקרים לשהייה קצרה שנמשכים לליבה היסטורית שכולה הליכתית, במרחק צעדים מהמרינה, מהנמל העתיק, מטיילת Molos ומחיי הלילה בכיכר Saripolou — והתוצאה היא שוק שכירות שפועל בכל 12 חודשי השנה. Investropa מציינת את העיר העתיקה שסביב TEPAK כאחד האזורים שבהם דירות נשכרות הכי מהר בלימסול, עם פרמיית שכירות ליחידות במרחק הליכה — בדיוק סוג הביקוש הבסיסי שתומך גם בהשכרה ארוכת טווח מרוהטת וגם באסטרטגיות של השכרה קצרת טווח.

זהו שוק שפועל לאורך כל השנה. בניגוד לרצועת נופש חופית שמתרוקנת בחורף, העיר העתיקה של לימסול נשענת על אוניברסיטה (TEPAK), משרדים מרכזיים ואוכלוסייה קבועה, ולכן הביקוש להשכרה ארוכת טווח נשמר גם מחוץ לעונה. השכרה קצרת טווח והכנסות מתיירות אכן מוסיפות שיא עונתי — המרינה, הטיילת וחיי הלילה מושכים מבקרים בחודשים החמים — אך זה נבנה מעל בסיס יציב של 12 חודשים ולא מגדיר את השוק. השילוב הזה, של ביקוש קבוע להשכרה ארוכת טווח לצד פוטנציאל של השכרה קצרת טווח, ובתוך אזור שימור מצומצם, הוא שהופך את המרכז ההיסטורי לאחד ממוקדי ההשכרה העמידים בלימסול. התשואות עדיין תלויות בסוג היחידה, ברמת הגימור ובניהול, ולכן יש להתייחס לתשואות המוצגות כאינדיקטיביות בלבד.