משקיעי נדל"ן ישראלים ובינלאומיים שמחפשים שוק אוף-פלאן צומח מגיעים שוב ושוב לאותה צומת החלטה: גאורגיה או דובאי? שני השווקים הפכו ליעדים מובילים עבור משקיעים זרים, אך הם פונים לפרופילים שונים לחלוטין. גאורגיה מציעה מחיר כניסה נמוך מאוד וסף תושבות נגיש; דובאי מציעה שוק בוגר, נזיל ופטור ממס הכנסה אישי.
במאמר הזה אנחנו עורכים השוואה ישירה (head-to-head) בין שני השווקים על פני חמשת הצירים שבאמת מעניינים משקיע: מחיר הכניסה, התשואות, המיסוי, סף התושבות ובשלות השוק. כל הנתונים מצד גאורגיה מבוססים על מקורות מצוטטים כמו Galt & Taggart, Colliers ו-Andersen; את הנתונים מצד איחוד האמירויות אנחנו מציגים כפי שהם מדווחים בהרחבה, ומדגישים היכן כדאי לאמת מול מקור ראשוני.
חשוב לציין מראש: פלמרה פעילה בשני השווקים. המטרה כאן אינה לשכנע אתכם בשוק אחד, אלא לתת לכם את הכלים לבחור נכון – ולעיתים, כפי שנראה בהמשך, התשובה הנכונה היא שילוב של השניים.
- שני שווקים, שני סוגי משקיעים
- מחיר כניסה: עד כמה רחוק מגיע ההון שלכם
- תשואות שכירות: השוואה ישירה
- מיסוי: 5% בגאורגיה מול 0% בדובאי
- תושבות: סף 100/150 אלף דולר מול הגולדן ויזה
- נזילות, בשלות שוק וסיכון
- איזה שוק מתאים לאיזה משקיע
- או שניהם? זווית הפיזור
שני שווקים, שני סוגי משקיעים
לפני שצוללים למספרים, כדאי להבין שמדובר בשתי תזות השקעה שונות מהיסוד. גאורגיה היא שוק מתפתח, זול וגמיש – מחיר כניסה נמוך מאוד, מסלול תושבות נגיש דרך נכס, ותשואות שכירות סבירות. דובאי היא שוק בוגר ובינלאומי – יקר יותר פי כמה, אך עם נזילות גבוהה, רגולציה מפותחת ופטור מלא ממס הכנסה אישי.
הנקודה החשובה: שני המספרים האלה – הזול והנגיש מול הבוגר והנזיל – משרתים מטרות שונות. משקיע שמחפש כניסה בהון נמוך ותושבות יתאהב בגאורגיה; משקיע שמחפש בטחון, נזילות ואפס מס יעדיף לרוב את דובאי. בהמשך נפרק כל ציר בנפרד.
מחיר כניסה: עד כמה רחוק מגיע ההון שלכם
הפער הבולט ביותר בין שני השווקים הוא במחיר הכניסה. לפי דיווח של Colliers, המחיר הממוצע למ"ר בטביליסי ובבטומי עומד על כ-1,500 דולר, ולא צפויה ירידת מחירים ב-2026. נתון זה ממוקם בטווח רחב יותר של כ-1,373 עד 1,500 דולר למ"ר בשני הערים הגאורגיות.
מנגד, דובאי נסחרת סביב כ-5,450 דולר למ"ר – נתון שמדווח בהרחבה, אם כי כדאי לאמת אותו מול מקור אמירותי ראשוני. במילים אחרות, הנדל"ן בגאורגיה זול בערך פי ארבעה למ"ר לעומת דובאי.
הפער הזה מתורגם ישירות לסכום הכניסה. לפי נתוני שוק האוף-פלאן בגאורגיה, אפשר לרכוש סטודיו אוף-פלאן בבטומי החל מכ-37,000 דולר. אותו סוג יחידה בדובאי מתחיל בערך מ-122,000 דולר ומעלה (כ-450,000 דירהם ומעלה). כלומר, באותו הון שמספיק לדירת סטודיו אחת בדובאי, ניתן לרכוש שלוש עד ארבע יחידות בבטומי.
| פרמטר | גאורגיה | דובאי |
|---|---|---|
| מחיר ממוצע למ"ר | כ-1,373–1,500 דולר | כ-5,450 דולר (מדווח) |
| מחיר כניסה לסטודיו אוף-פלאן | החל מכ-37,000 דולר (בטומי) | כ-122,000 דולר ומעלה |
| יחס מחיר למ"ר | גאורגיה זולה פי ~4 | |
עבור משקיע שמתחיל עם הון מוגבל, או שרוצה לפזר את הסיכון על פני כמה יחידות במקום נכס אחד גדול, היתרון של גאורגיה כאן מובהק. אפשר לעיין במגוון הנכסים של פלמרה בגאורגיה כדי לקבל תחושה של רמות המחירים בפועל.
תשואות שכירות: השוואה ישירה
כאן ההפתעה: למרות הפער העצום במחיר, התשואות בשני השווקים דומות למדי. לפי Galt & Taggart, תשואות השכירות הגולמיות בבטומי עומדות על כ-7.2% עד 7.4%. בדובאי, התשואות על דירות נעות סביב 6% עד 7% – כ-4% עד 6% באזורי הפריים, וגבוהות יותר באזורים הזולים.
חשוב להתייחס לנתונים האלה כתשואות גולמיות. בגאורגיה, התשואה הריאלית הממוצעת לאחר הוצאות עומדת על סביבות 7%, ולא על הטווחים המנופחים של 8% עד 12% שלעיתים מופיעים בשיווק. תשואה ריאלית של כ-7% ברוטו היא הבסיס הנכון לתכנון.
| תשואת שכירות גולמית | גאורגיה | דובאי |
|---|---|---|
| טווח טיפוסי | כ-7.2%–7.4% (בטומי) | כ-6%–7% |
| פריים | — | כ-4%–6% |
| מקור | Galt & Taggart | מדווח |
המסקנה: מבחינת תשואה שוטפת, שני השווקים פחות או יותר שקולים. הפער האמיתי אינו בתשואה, אלא בהון הנדרש כדי להשיג אותה ובתנאי המיסוי שמשפיעים על מה שנשאר לכם ביד נטו.
מיסוי: 5% בגאורגיה מול 0% בדובאי
זהו הציר שבו לדובאי יתרון ברור. איחוד האמירויות אינו גובה מס הכנסה אישי, כך שהכנסות שכירות ורווחי הון נשארים אצל המשקיע במלואם (נתון שמדווח בהרחבה, וכדאי לאמת מול מקור אמירותי ראשוני).
בגאורגיה, לפי Andersen, המיסוי נוח אך אינו אפס. הכנסות משכירות למגורים ממוסות בשיעור קבוע של 5% עבור יחידים שאינם מנכים הוצאות. מס רווחי הון על מכירת נכס מגורים עומד אף הוא על 5% – אך פטור מלא אם הנכס הוחזק מעל שנתיים. כלומר, משקיע שמחזיק נכס בגאורגיה לטווח ארוך ומוכר אותו לאחר שנתיים, אינו משלם כלל מס רווחי הון.
| סוג מס | גאורגיה | דובאי |
|---|---|---|
| מס על הכנסות שכירות | 5% (מגורים, יחיד ללא ניכוי הוצאות) | 0% (מדווח) |
| מס רווחי הון | 5%, ו-0% לאחר שנתיים החזקה | 0% (מדווח) |
| פיקוח על העברת כספים | אין – העברת רווחים חופשית | אין – העברת רווחים חופשית |
חשוב לשים את ה-5% בפרופורציה: מדובר באחד ממשטרי המס הנוחים באזור, ועם הפטור לאחר שנתיים, נטל המס הכולל על משקיע לטווח ארוך בגאורגיה נמוך מאוד. ובכל זאת, אם מס אפס הוא קריטריון מכריע עבורכם, דובאי גוברת בנקודה זו.
תושבות: סף 100/150 אלף דולר מול הגולדן ויזה
בציר התושבות, היתרון חוזר לגאורגיה – ובגדול. מסלול התושבות דרך נכס בגאורגיה דורש כיום השקעה של 100,000 דולר. אולם לפי legal.ge, סף זה עולה ל-150,000 דולר החל מ-1 במרץ 2026 (עלייה של 50%, מכוח תיקון מיוני 2025). כדי לעמוד בסף הישן של 100,000 דולר, הנכס חייב להיות גמור, משולם במלואו ורשום לפני אותו תאריך.
גם לאחר העלייה, סף של 150,000 דולר עדיין נמוך משמעותית מהמסלול המקביל בדובאי. מסלול הגולדן ויזה דרך נכס באיחוד האמירויות מדווח בהרחבה כדורש כ-2,000,000 דירהם (כ-545,000 דולר). הפער עצום: בגאורגיה אפשר לקבל תושבות בכשליש עד רבע מההון הנדרש בדובאי.
- גאורגיה: 100,000 דולר היום, עולה ל-150,000 דולר ב-1 במרץ 2026.
- דובאי: מסלול גולדן ויזה דרך נכס בכ-2,000,000 דירהם (~545,000 דולר, מדווח).
- חלון הזדמנות: מי ששוקל את המסלול הגאורגי הזול יותר נדרש לפעול לפני 1 במרץ 2026 כדי לנעול את הסף הישן.
למשקיע שאחד מיעדיו הוא היתר תושבות, גאורגיה מציעה את אחד המסלולים הנגישים ביותר בעולם – אפילו לאחר עליית הסף. שימו לב לחלון הזמן הקריטי: רכישת נכס גמור, משולם ורשום עד סוף פברואר 2026 היא הדרך לעמוד בסף הנמוך יותר.
נזילות, בשלות שוק וסיכון
הציר שבו דובאי מובילה בבירור הוא בשלות השוק. דובאי היא שוק נדל"ן בינלאומי ותיק, נזיל ומפוקח, עם נפח עסקאות עצום ומגוון רחב של רוכשים. נכס בדובאי נוטה להימכר מהר יותר, וקיים מנגנון רגולטורי בשל סביב עסקאות אוף-פלאן.
גאורגיה, לעומת זאת, היא שוק צעיר וקטן יותר. היתרון הוא פוטנציאל הצמיחה ומחיר הכניסה הנמוך; החיסרון הוא שהשוק פחות נזיל, ושמכירת נכס עשויה לקחת זמן רב יותר. כדאי גם לזכור שבטומי בפרט מתאפיינת בשוק שמונע ברובו על ידי משקיעים זרים ושכירות נופש – מה שמוסיף תנודתיות עונתית לתשואות לעומת שוק שכירות יציב לאורך השנה.
בשני השווקים יש נקודת זכות משותפת וחשובה: אין פיקוח על העברת כספים. לפי דוח אקלים ההשקעות של מחלקת המדינה האמריקאית, משקיעים זרים בגאורגיה יכולים להמיר ולהחזיר הכנסות שכירות ורווחים לחו"ל ללא הגבלה ובשער השוק. אותו עיקרון של תנועת הון חופשית חל גם בדובאי. כך שבשני המקרים, הכסף שלכם אינו "נעול" במדינה.
איזה שוק מתאים לאיזה משקיע
אחרי שפירקנו את הצירים, אפשר לזקק את ההחלטה לפרופילים ברורים:
- גאורגיה מתאימה לכם אם: אתם מתחילים עם הון מוגבל, רוצים סף כניסה נמוך, מעוניינים בהיתר תושבות נגיש (במיוחד לפני מרץ 2026), ומוכנים לקבל שוק צעיר ופחות נזיל בתמורה לפוטנציאל צמיחה.
- דובאי מתאימה לכם אם: פטור מלא ממס הכנסה אישי הוא קריטריון מכריע, אתם מעדיפים שוק בוגר ונזיל עם רגולציה מפותחת, ויש לכם ההון הנדרש לכניסה ולמסלול הגולדן ויזה.
שימו לב שבשני המקרים התשואה השוטפת דומה (כ-6% עד 7.4% ברוטו), כך שההחלטה נשענת פחות על התשואה השוטפת ויותר על שילוב של הון פנוי, יעדי תושבות ורגישות למיסוי ולנזילות.
או שניהם? זווית הפיזור
לא חייבים לבחור. פלמרה פעילה גם בגאורגיה וגם בדובאי, מה שמאפשר אסטרטגיית פיזור על פני שני שווקים בעלי פרופילי סיכון ותשואה משלימים: היציבות והנזילות של דובאי לצד מחיר הכניסה הנמוך ומסלול התושבות של גאורגיה.
משקיע יכול, למשל, לבסס נכס יציב ופטור-ממס בדובאי, ובמקביל לנצל את חלון התושבות הזול בגאורגיה לפני עליית הסף במרץ 2026 – שני נכסים, שתי תזות, פיזור גיאוגרפי אחד. בצד הגאורגי, פרויקטים כמו Gonio Yachts & Marina ו-Tbilisi Waterfront של Eagle Hills, Radisson Blu Residences בגוניו, ו-MIRA VERDE – Trussardi Residences בטביליסי מציעים מגוון רחב של נקודות כניסה.
רוצים להבין איזה שוק – או איזה שילוב – מתאים בדיוק לתיק שלכם? עיינו בפרויקטים של פלמרה בגאורגיה ובמאגר היזמים, או דברו עם יועץ שלנו בטלפון 050-776-2266 לליווי אישי בבחירה בין השווקים.
שאלות נפוצות
גאורגיה או דובאי – מה השקעת הנדל"ן הטובה יותר עבורי?
זה תלוי בפרופיל שלכם. גאורגיה מתאימה למי שמתחיל עם הון מוגבל, מחפש סף כניסה נמוך ומסלול תושבות נגיש, ומוכן לקבל שוק צעיר ופחות נזיל. דובאי מתאימה למי שפטור ממס הכנסה אישי קריטי עבורו, שמעדיף שוק בוגר ונזיל ושיש לו ההון הנדרש. התשואות בשני השווקים דומות (כ-6%–7.4% ברוטו), כך שההחלטה נשענת על הון, יעדי תושבות ומיסוי.
עד כמה הנדל"ן בגאורגיה זול יותר מאשר בדובאי?
הנדל"ן בגאורגיה זול בערך פי ארבעה למ"ר. לפי Colliers, המחיר הממוצע בטביליסי ובבטומי הוא כ-1,500 דולר למ"ר (בטווח רחב של כ-1,373–1,500 דולר), לעומת כ-5,450 דולר למ"ר בדובאי (מדווח). סטודיו אוף-פלאן בבטומי מתחיל מכ-37,000 דולר, לעומת כ-122,000 דולר ומעלה בדובאי.
איפה התשואות גבוהות יותר – בגאורגיה או בדובאי?
התשואות דומות למדי. לפי Galt & Taggart, תשואת השכירות הגולמית בבטומי עומדת על כ-7.2%–7.4%, ובדובאי על כ-6%–7% על דירות (כ-4%–6% באזורי פריים). מבחינת תשואה שוטפת שני השווקים שקולים פחות או יותר; הפער האמיתי הוא בהון הנדרש ובמיסוי, לא בתשואה.
איך משתווים כללי התושבות דרך נכס בין שתי המדינות?
לגאורגיה יתרון ברור. מסלול התושבות דרך נכס דורש כיום 100,000 דולר, אך לפי legal.ge הסף עולה ל-150,000 דולר ב-1 במרץ 2026 (כדי לעמוד בסף הישן הנכס חייב להיות גמור, משולם ורשום לפני התאריך). בדובאי, מסלול הגולדן ויזה דרך נכס מדווח בכ-2,000,000 דירהם (כ-545,000 דולר) – פער עצום לטובת גאורגיה.
במה שונה המיסוי בין גאורגיה לאיחוד האמירויות?
לדובאי יתרון בציר זה. לפי Andersen, גאורגיה גובה 5% מס על הכנסות שכירות למגורים ו-5% מס רווחי הון (אך 0% לאחר שנתיים החזקה). איחוד האמירויות אינו גובה מס הכנסה אישי כלל (0%, מדווח). יחד עם זאת, ה-5% של גאורגיה הוא אחד ממשטרי המס הנוחים באזור, ובשני השווקים אין פיקוח על העברת רווחים לחו"ל.
