אגיוס ניקולאוס

כן — אזרחי כל מדינה יכולים לרכוש נכס בבעלות מלאה (freehold) בקפריסין. הזכויות נרשמות ב-Land Registry (Department of Lands & Surveys), והרוכש מחזיק בנכס בבעלות מלאה, עם זכות לגור בו, להשכיר אותו, למכור אותו ולהעביר אותו בירושה. רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי נדרשים לאישור שגרתי של מועצת השרים — הליך פורמלי שנמשך בדרך כלל כ-2–3 חודשים ואינו מעכב את השלמת העסקה או את הכניסה לנכס. הרוכשים מגנים על העסקה באמצעות הפקדת חוזה המכר ב-Land Registry (הגנת אכיפה בעין), שמונעת מהמוכר לעשות בנכס עסקה נוספת מול צד שלישי. קפריסין חברה באיחוד האירופי, שיטת המשפט שלה מבוססת על המשפט המקובל האנגלי והאנגלית מדוברת בה בהרחבה — כך שהליך העברת הזכויות מוכר ונוח לרוכשים בינלאומיים.

התשואה ברוטו נעה סביב 5–6% בדירות במרכז לימסול, והתשואה נטו לאחר הוצאות תפעול (לפני מס הכנסה) עומדת בדרך כלל על 4–4.5%. אגיוס ניקולאוס ממוקמת בדיוק בנקודת האיזון שבין הקצוות: מעל מלאי הפרימיום שעל קו החוף ובמרינה (קרוב ל-4.5–5%), משום שמחירי הכניסה נמוכים יותר, אך מתחת לפרברים הזולים יותר של לימסול כמו Zakaki או קאטו פולמידיה, שם השקעה להשכרה יכולה להגיע לכ-7%. לשם השוואה, RICS העמידה את התשואה ברוטו לדירות בקפריסין כולה על כ-5.45% ברבעון הרביעי של 2025. דירת 2 חדרי שינה חציונית ברובע מושכרת בכ-€1,175 לחודש. יש להתייחס לכל נתוני התשואה כאינדיקטיביים ומבוססי-שוק לשנת 2026, ולהביא בחשבון עלויות ניהול, אחזקה במלאי ישן ותקופות אי-אכלוס.

דירות באגיוס אתנסיוס נסחרות סביב €2,900–€5,000 למ"ר (TheCyGuide, 2026) — מתחת לממוצע המחירים המבוקשים בלימסול כולה, העומד על כ-€5,118 למ"ר, והרחק מתחת לנכסי קו החוף והמרינה, שעשויים לחצות את רף ה-€7,500 למ"ר. את הקצה התחתון של הטווח מעגנים הבניינים הוותיקים משנות ה-70 וה-80, בעוד פרויקטי הבוטיק החדשים ממוקמים בקצה העליון. המחירים מטפסים במהירות בכל רחבי העיר: מדד ה-RPPI של הבנק המרכזי של קפריסין רשם ברבעון הרביעי של 2025 עלייה של כ-9.6% במחירי הדירות בלימסול לעומת התקופה המקבילה אשתקד — העלייה החדה מבין כל המחוזות. כל הנתונים אינדיקטיביים, מבוססי שוק וכפופים לשינויים.

מחיר הכניסה מתחיל ב-€325,000 (+VAT) לדירה ב-ORAMA Residences של Square One באגיוס ניקולאוס — הפרויקט הנגיש ביותר מבין פרויקטי היזם ברובע ב-Palmera. משם הטווח עולה מדרגה ל-NEVE Residences החל מ-€459,000 (+VAT) ועד ORION Residences החל מ-€639,000 (+VAT), בהתאם ליחידות גדולות יותר, מפרט חדש יותר וקרבה למרינה ולמרכז העסקים. Square One מציגה מחירים ללא VAT ("+VAT"), ולכן יש להוסיף את המע"מ על גבי המחיר — השיעור הרגיל של 19% חל על יחידה להשקעה או לצורכי תושבות, בעוד השיעור המופחת של 5% שמור לדירה ראשונה למגורי הבעלים ובמסגרת התקרות הקבועות. רוב היחידות נמכרות על הנייר, עם תוכניות תשלום של היזם הפורסות את ההוצאה לאורך תקופת הבנייה.

כן — רכישה של נכס חדש העומד בתנאים פותחת את מסלול התושבות הקבועה בהשקעה. המסלול (תקנה 6(2)) מחייב השקעה מינימלית של €300,000 (+VAT) בנכס מגורים חדש מהשוק הראשוני, הנרכש ישירות מהיזם, בתוספת הוכחת הכנסה מובטחת מחו"ל בגובה €50,000 לשנה לפחות (וסכום גבוה יותר עבור בני משפחה נלווים). ORAMA Residences של Square One כאן, החל מ-€325,000 (+VAT), עומד מעל הרף. מדובר ב-אישור שהייה קבוע ולא באזרחות — קפריסין ביטלה את תוכנית האזרחות בהשקעה בשנת 2020, ולכן אין כאן דרכון. האישור אינו מחייב מגורים בקפריסין באופן קבוע (די בביקור אחת לכשנתיים). מומלץ לוודא את הכללים העדכניים ואת זכאות הנכס הספציפי מול עורך דין הגירה בקפריסין לפני הסתמכות על תוצאה כלשהי.

קפריסין נחשבת סביבת מס נוחה במיוחד לבעלי נכסים. שיעור ה-VAT הרגיל עומד על 19%; VAT מופחת של 5% חל אך ורק על דירה ראשונה למגורי הבעלים (על 130 m² הראשונים, ובכפוף לתקרות של €350,000 שווי / €475,000 עסקה), ולכן נכס להשקעה או יחידה לצורכי תושבות מחויבים ב-19%. מס הבולים בוטל, ואין מס ירושה, מס מתנה, מס עושר או מס נכסים שנתי ארצי. מס רווחי הון עומד על 20%, וחל רק על נכסים הממוקמים בקפריסין. הכנסה משכירות חייבת במס הכנסה אישי (עם מדרגה פטורה ממס) ובתוספת היטל הבריאות GHS/GeSY; תושבים ללא דומיציל פטורים מ-Special Defence Contribution על שכירות, דיבידנדים וריבית למשך 17 שנה, ומס החברות בקפריסין עומד על 15%. מומלץ תמיד לאמת את השיעורים והתקרות העדכניים מול יועץ מס קפריסאי, בהתאם לנסיבות שלכם.

כן — זהו אחד הרבעים המעשיים ביותר לרכישה להשכרה במרכז לימסול. מדובר בכתובת מרכזית באמת, שהכול בה במרחק הליכה, ובמחירים נגישים יותר מאשר במרינה, בעיר העתיקה או באזור התיירות. קהל השוכרים — צעירים מקצועיים, זוגות ועובדים שמחפשים נסיעה קצרה אל העיר — מייצר ביקוש יציב להשכרה ארוכת טווח לאורך כל השנה, בלי התנודתיות העונתית שמאפיינת רצועת נופש. תשואות ברוטו של כ-5–6% גבוהות מאלה של קו החוף היוקרתי, והרובע עובר התחדשות הדרגתית סביב כיכר הכנסייה עתירת בתי הקפה. ההסתייגויות העיקריות: חלק ניכר ממלאי הדיור הוא דירות ישנות משנות ה-70–80 שעשויות להזדקק לשיפוץ, והתנועה בצירים הראשיים והחניה עלולות להיות מאתגרות — שיקולים שכדאי לקחת בחשבון בבחירת בניין ספציפי.

מאוד — זהו אחד הרבעים המרכזיים ביותר בלימסול. העיר העתיקה ומרכז העיר במרחק של כ-5 דקות, Limassol Marina והנמל הישן 8–10 דקות, וטיילת החוף Molos כ-10 דקות הליכה. כביש המהיר A1 ניקוסיה–לימסול–פאפוס מרוחק כתשע דקות, מה שמעמיד את נמל התעופה הבינלאומי של לרנקה בכ-50 דקות נסיעה ואת נמל התעופה הבינלאומי של פאפוס בכ-48 דקות. שימו לב: אין מטרו או רכבת קלה — בקפריסין אין רכבת עירונית בשום מקום — ולכן הניידות מתבססת על רכב, אוטובוס, מונית והליכה ברגל; היתרון הוא שכמעט כל הסידורים היומיומיים, בתי הקפה והשירותים נמצאים במרחק הליכה.