Agios Ioannis

כן — בעלות מלאה (freehold) על נכס בקפריסין פתוחה לכל אזרחות. אזרחי האיחוד האירופי רוכשים בדיוק כמו קפריסאים, ואילו רוכשים שאינם מהאיחוד נדרשים לאישור שגרתי של מועצת השרים — אישור שניתן כדבר שבשגרה ולוקח בדרך כלל כחודשיים עד שלושה; בינתיים אפשר להשלים את העסקה ולהיכנס לנכס. רישום הזכויות מתבצע ב-Land Registry הקפריסאי (Department of Lands & Surveys) — ולא בגוף בסגנון המפרץ — והרוכשים מגנים על העסקה באמצעות הפקדת חוזה המכר, המקנה הגנת אכיפה בעין ומונעת מהמוכר לבצע בנכס עסקה נוספת. קפריסין חברה באיחוד האירופי, משתמשת באירו, שיטת המשפט שלה מבוססת על המשפט המקובל האנגלי ואנגלית מדוברת בכל מקום.

התשואות הברוטו במרכז לימסול נעות סביב 5.5%–6.5%, כשהיחידות הקטנות מניבות הכי הרבה. לימסול היא העיר בעלת התשואה הגבוהה ביותר בקפריסין, עם כ-6% ברוטו (Developers Cyprus), ונתוני הדירות של Investropa לשנת 2026 באזורי המגורים המרכזיים מראים סטודיו סביב 6%–7% ודירות 2–3 חדרים סביב 5.5%–6.5%. אלה תשואות גבוהות בבירור מאלה של המלאי היוקרתי שעל קו החוף — דירות ב-Limassol Marina ובאגיוס טיכונאס מניבות קרוב יותר ל-4.5%–5%, משום שמחירי הרכישה הגבוהים ודמי הניהול גוברים על ההכנסה משכירות. מדובר בנתוני ברוטו אינדיקטיביים, לפני ניהול, דמי אחזקה ותקופות אי-אכלוס; התשואה נטו נמוכה יותר, ויש לתכנן את התקציב בהתאם.

דירות מגורים במרכז לימסול — הקבוצה שאליה משתייכת אגיוס יואניס — נעות סביב €3,200–€4,500 למ"ר (Pinatas.cy), לעומת חציון של כ-€4,000/מ"ר בלימסול כולה (Investropa) וממוצע ארצי של כ-€3,879/מ"ר לדירות בקפריסין (Developers Cyprus). זה נמוך משמעותית מרמות של €6,000–€8,000/מ"ר שנדרשות בקו החוף של המרינה ונאפוליס — וכאן בדיוק היתרון המרכזי של השכונה: כתובת מרכזית במחיר של שוק הביניים. המחירים מתחזקים: ערכי הנכסים בלימסול היו גבוהים בכ-5.5% בהשוואה שנתית ב-2026, ומחירי הדירות בקפריסין טיפסו בכ-10.8% בהשוואה שנתית ברבעון הראשון של 2026. כל הנתונים אינדיקטיביים וכפופים לשינויים.

מחיר הכניסה מתחיל בכ-€235,000 — NEON של Square One, פרויקט על הנייר באגיוס יואניס הכולל 20 דירות בנות חדר שינה אחד, 1+1 ושני חדרי שינה, עם מרפסות מקורות. המחירים של Square One מצוטטים ללא מע"מ ("+VAT"), ולכן יש להוסיף לתקציב את המע"מ הרלוונטי: השיעור המופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים ובכפוף למגבלות השטח והשווי, בעוד שנכס להשקעה או יחידה לצורך תושבות מחויב בשיעור הרגיל של 19%. מכיוון שמדובר בפרויקט על הנייר, ההוצאה נפרסת לאורך הבנייה לפי תוכנית התשלומים של היזם. דירות גדולות יותר וברמת גימור גבוהה יותר בשכונה נסחרות הרבה מעל מחיר הכניסה.

ייתכן שכן — במסגרת תוכנית התושבות הקבועה בהשקעה של קפריסין, המעניקה אשרת שהייה ולא אזרחות. המסלול המרכזי מחייב השקעה של €300,000 לפחות בנכס חדש מהשוק הראשוני (בתוספת מע"מ) והצגת הכנסה של €50,000 בשנה ממקור מחוץ לקפריסין; בתמורה מתקבלת אשרת תושבות קבע הניתנת לחידוש וחלה גם על בן/בת הזוג והילדים התלויים. שימו לב לסף: יחידת כניסה כמו NEON ב-€235,000 נמוכה מהמינימום של €300,000, ולכן רוכש שמטרתו תושבות יבחר בנכס חדש בשווי גבוה יותר. מדובר באשרת שהייה בלבד — קפריסין ביטלה ב-2020 את תוכנית האזרחות בהשקעה ("הדרכון"), ולכן שום רכישת נכס אינה מובילה לדרכון. קפריסין חברה באיחוד האירופי אך טרם הצטרפה למרחב שנגן, ולכן תושבות כאן אינה מקנה כשלעצמה מעבר חופשי בגבולות. יש לאמת את הכללים המעודכנים מול יועץ קפריסאי לפני הסתמכות על תוצאה מסוימת.

קפריסין היא מדינה עם מיסוי נדל"ן נמוך במיוחד. אין מס רכוש שנתי ארצי (בוטל ב-2017), אין מס ירושה, מס מתנה או מס עושר, ומס הבולים על הרכישה בוטל. שיעור ה-VAT הרגיל הוא 19%; השיעור המופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים (על 130 m² הראשונים, בכפוף לתקרות שווי ועסקה) — כלומר דירה להשקעה או יחידה לצורכי תושבות משלמת 19%. במכירת נכס בקפריסין חל מס רווחי הון בשיעור 20% על הרווח, עם פטורים חד-פעמיים לאורך החיים. הכנסה משכירות ממוסה כהכנסה רגילה, אך מעמד ה-non-dom מזכה תושבים חדשים העומדים בתנאים ב-0% על דיבידנדים, ריבית ושכירות למשך 17 שנה, ומס החברות עומד על 15% תחרותיים. תמיד כדאי לאמת את השיעורים והתקרות העדכניים מול יועץ מס קפריסאי בהתאם לנסיבותיכם.

זו הבחירה של תשואה ותמורה, לא של יוקרה. אגיוס יואניס שוכנת במרכז — דקות ספורות מהמרינה, מהגרעין ההיסטורי, מהאוניברסיטה הטכנולוגית של קפריסין ומכביש A1 — אך מחירי הדירות בה נעים סביב €3,200–€4,500/m² לעומת €6,000–€8,000/m² במרינה ובטיילת נאפוליס. מכיוון שמחיר הרכישה נמוך יותר בעוד ששכר הדירה במרכז העיר נשאר גבוה, התשואות ברוטו כאן גבוהות יותר (כ-5.5–6.5%, ו-6–7% בסטודיו) מאשר 4.5–5% האופייניים למלאי היוקרה שעל קו החוף. מי שמחפש דווקא נוף לים, מעגן במרינה או כתובת יוקרתית יעדיף את החוף; מי ששם דגש על תשואת שכירות, ביקוש מצד שוכרים ומחיר כניסה מאוזן — מגיע בדרך כלל לרובעים מרכזיים כמו אגיוס יואניס.