מיסי מקרקעין בקפריסין למשקיעים זרים: המדריך המלא ל-2026

קפריסין נמנית זה זמן רב עם המקומות היעילים ביותר מבחינת מיסוי באיחוד האירופי להחזקת נכס למגורים, ורפורמת מס רחבת היקף שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026 עיצבה מחדש כמה מהכללים החשובים ביותר לרוכשים. מדריך זה מפרט, נתון אחר נתון, מה משקיע זר משלם בפועל בעת רכישה, החזקה, השכרה ובסופו של דבר מכירה של נכס ברפובליקה של קפריסין. כל שיעור מס שמופיע להלן נבדק מול מקורות רשמיים עדכניים ומקורות של ארבע חברות ראיית החשבון הגדולות; במקום שבו כלל הוא הוראת מעבר או שונה לאחרונה, הדבר מסומן.

הערת מסגרת קצרה אך חשובה: קפריסין היא מדינה חברה באיחוד האירופי וחלק מגוש האירו (כל המחירים והמיסים נקובים ביורו), ושיטת המשפט שלה מושתתת על המשפט המקובל האנגלי, מה שהופך את הליכי רישום הבעלות למוכרים לרוכשים ממדינות בעלות שיטת משפט מקובל. רכישת נכס מובילה לאפשרויות תושבות, ולעולם לא לאזרחות — תוכנית ההשקעה (האזרחות) של קפריסין בוטלה בנובמבר 2020, וכל מי שרומז על "דרכון תמורת נכס" מטעה אתכם.

מי יכול לרכוש, וכיצד מובטחת הבעלות

בעלי כל אזרחות יכולים לרכוש זכות בעלות מלאה (freehold) של 100% בקפריסין. אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA רוכשים בדיוק באותם תנאים כמו הקפריסאים. רוכשים שאינם מהאיחוד האירופי זקוקים בנוסף לאישור ממועצת השרים — סמכות שהואצלה לקציני המחוז — שהוא הליך שגרתי עבור בית מגורים, אורך בדרך כלל חודשיים בקירוב, ואינו מונע מכם לקבל חזקה או להשלים את העסקה. הבעלות נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (Department of Lands & Surveys). ברכישות על-הנייר, חוזה המכר מופקד בלשכת רישום המקרקעין כדי להעניק לכם הגנת "אכיפה בעין" (specific performance), המבטיחה את זכותכם בנכס כלפי היזם עוד לפני שהוצא רישום בעלות נפרד.

מע"מ על בית חדש: 5% מול 19%

המע"מ הוא המס הבודד הגדול ביותר שרוב רוכשי הבנייה החדשה נתקלים בו. השיעור הרגיל הוא 19%. עם זאת, אדם פרטי הרוכש נכס כמקום מגוריו העיקרי והקבוע יכול לזכות בשיעור מופחת של 5% על חלק מהמחיר. לכך יש משמעות עצומה: על דירה בשווי €400,000, ההפרש בין 19% ל-5% על החלק הזכאי מגיע לעשרות אלפי יורו.

על פי הכללים התקפים כיום, שיעור ה-5% מוחל על בסיס מוגבל בתקרה ולא על מלוא הנכס:

פרמטר	סף לזכאות למע"מ של 5%
השיעור המופחת חל על ה-	130 מ"ר הראשונים של שטח מקורה
שווי הנכס הזכאי ל-5%	עד €350,000
שווי העסקה הכולל המרבי	€475,000
שטח מקורה כולל מרבי	190 מ"ר
שטח שבין 130 מ"ר ל-190 מ"ר	ממוסה ב-19%

בפועל, 130 המ"ר הראשונים ועד €350,000 משווי מחויבים ב-5%; שטח או שווי מעבר לכך (בגבולות החיצוניים של 190 מ"ר / €475,000) מחויבים ב-19%. אם הנכס חורג לחלוטין מהתקרות החיצוניות, שיעור ה-19% הרגיל חל על מלוא הרכישה. ההקלה מיועדת רק ליחידים (לא לחברות) המשתמשים בבית כמקום מגוריהם העיקרי, והיא זמינה ללא תלות באזרחות.

תנאי 10 השנים והשבת המס

השיעור המופחת נושא עמו התחייבות מתמשכת: הנכס חייב להישאר מקום מגוריכם העיקרי למשך 10 שנים. אם תמכרו אותו או תשכירו אותו (כולל השכרת נופש לטווח קצר) בטרם חלפו עשר שנים, עליכם להודיע לנציב המס — בדרך כלל תוך 30 יום — ולהשיב את הפרש המע"מ (פער 14 נקודות האחוז שבין 5% ל-19%) באופן יחסי לשנים שנותרו. משקיע הרוכש אך ורק לצורך השכרה אינו זכאי ל-5% ועליו לתקצב 19% מע"מ, או לרכוש נכס יד שנייה שעליו לא חל מע"מ.

הערת מעבר: קפריסין מחילה בהדרגה משטר תקרה זה. חלון הקלת מעבר על פי הכללים הישנים והנדיבים יותר נמשך אל תוך 2026 עבור פרויקטים שכבר החזיקו בהיתר בנייה בצנרת, וחקיקה האריכה מועדי הגשה מסוימים עד 2026. מאחר שהזכאות תלויה במועדי היתר הבנייה הספציפיים שלכם, ודאו את הטיפול המדויק בכל פרויקט נתון מול עורך דין קפריסאי לפני החתימה.

אגרות העברה מול מע"מ — בדרך כלל לא משלמים את שניהם

אגרות העברת מקרקעין נגבות על ידי לשכת רישום המקרקעין בעת העברת הבעלות על שמכם, לפי סולם מדורג של שווי הנכס:

מדרגת שווי הנכס	שיעור אגרת ההעברה
עד €85,000	3%
€85,001 – €170,000	5%
מעל €170,000	8%

שתי הקלות מקלות זאת בצורה ניכרת בפועל. ראשית, הפחתה של 50% ותיקה חלה על אגרות העברה אלה. שנית — וזוהי הנקודה המרכזית לרוכשי בנייה חדשה — במקום שמע"מ נגבה על הרכישה, לא משולמות כלל אגרות העברה. במילים אחרות, נכס חדש על-הנייר חייב במע"מ (בשיעור 5% או 19%) אך לא באגרות העברה, בעוד שנכס יד שנייה חייב באגרות העברה (בשיעור המופחת של 50%) אך לא במע"מ. אין לצפות לשלם את שניהם על אותה עסקה.

מס בולים ורפורמת 2026

באופן היסטורי, קפריסין הטילה מס בולים על חוזי מכר בשיעורים צנועים (עד 0.2%). כחלק מרפורמת המס, פרשנויות משפטיות וכאלה של ארבע חברות ראיית החשבון הגדולות מ-2026 מדווחות כי מס הבולים על חוזים בוטל החל מ-1 בינואר 2026. מדובר בחיסכון קטן במונחים מוחלטים, אך הוא מבטל שלב מנהלי. כמו בכל כלל ששונה לאחרונה, ודאו את הטיפול העדכני מול עורך הדין שלכם בעת החתימה.

ללא מס רכוש שנתי על מקרקעין

אחד היתרונות המבניים האמיתיים של קפריסין: מס המקרקעין הלאומי בוטל ב-2017 ולא חזר. אין מס שנתי חוזר בסגנון מס עושר על שווי הנדל"ן שלכם בקפריסין. בעלים עדיין משלמים חיובים מקומיים צנועים — ארנונה עירונית או קהילתית, פינוי אשפה ותשלומים למועצת הביוב — אך אלה בדרך כלל סכומים שנתיים קטנים המבוססים על הנכס, ולא מס באחוזים מהשווי.

ללא מס ירושה, עיזבון או מתנה

קפריסין אינה מטילה מס ירושה, מס עיזבון או מס מתנה. נכס יכול לעבור ליורשים ללא חיוב מס מוות קפריסאי — גורם משמעותי לרוכשים החושבים על העברה בין-דורית והחזקת נכס לאורך דורות. (ייתכן שמדינת מוצאכם עדיין תמסה את הירושה על פי כלליה, ולכן ייעוץ לתכנון עיזבון חוצה-גבולות הוא כדאי.)

מס רווחי הון במכירה: 20% עם פטורים לכל החיים

כאשר תמכרו בסופו של דבר, רווחים על מקרקעין בקפריסין כפופים למס רווחי הון בשיעור אחיד של 20%. חשוב מכך, מס רווחי ההון מוטל על הרווח, ולא על מחיר המכירה: אתם מנכים את העלות המקורית, וניתן להביא בחשבון הוצאות מוכרות כגון אגרות העברה, עלויות משפטיות ועבודות שיפור, יחד עם הצמדה. רווחים על ניירות ערך נסחרים נותרים פטורים לחלוטין ממס רווחי הון.

רפורמת 2026 הגדילה באופן משמעותי את הפטורים לכל החיים המפחיתים את הרווח החייב במס:

סוג הפטור	סכום לכל החיים (מ-1 בינואר 2026)
דירת מגורים עיקרית פרטית	€150,000 (בעבר €85,430)
קרקע חקלאית (חקלאים)	€50,000 (בעבר €25,629)
כל מכירה אחרת	€30,000 (בעבר €17,086)

אלה הן הקצבות מצטברות לכל החיים, לא לכל עסקה, והן כפופות לתקרה כוללת לכל החיים. עבור בעל נכס המתגורר בו והמוכר את ביתו הקפריסאי העיקרי, הפטור של €150,000 לדירת מגורים עיקרית יכול לבטל מס רווחי הון על נתח גדול מהרווח. (הערה: החל מ-2026 הוקשח הכלל התופס מכירת מניות בחברות עתירות-נדל"ן, כאשר סף הנדל"ן הקפריסאי הרלוונטי עבר מ-50% ל-20% — רלוונטי למבנים תאגידיים ולא לרכישת בית פרטי פשוטה.)

משטר ה-non-dom: 0% על דיבידנדים, ריבית ושכר דירה למשך 17 שנה

משטר ה-non-dom ("לא-דומיסיל") של קפריסין הוא אחת הסיבות המרכזיות שבגללן משקיעים בינלאומיים מבססים את מקום מושבם שם, ורפורמת 2026 שימרה אותו ללא שינוי. יחיד ההופך לתושב מס קפריסאי אך אינו בעל דומיסיל בקפריסין פטור ממס הגנה מיוחד (SDC) — המס שאחרת היה חל על הכנסה פסיבית. בפועל, non-dom זכאי משלם 0% SDC על דיבידנדים, 0% על ריבית ו-0% על הכנסה משכר דירה למשך עד 17 שנה.

שתי נקודות נוספות מ-2026 כדאי להכיר. ראשית, ה-SDC על הכנסה משכר דירה בוטל לחלוטין — כך שאפילו תושבים בעלי דומיסיל בקפריסין אינם משלמים עוד את שכבת ה-SDC הישנה מבוססת שכר הדירה. שנית, עבור יחידים בעלי דומיסיל, שיעור ה-SDC על דיבידנדים הופחת מ-17% ל-5% על רווחים שהופקו החל מ-2026 ואילך. עם זאת, עבור משקיע non-dom, השורה התחתונה נותרת פשוטה: הכנסה מהשקעה פסיבית יכולה לזרום כמעט ללא SDC במהלך חלון 17 השנים. עדיין עליכם לבסס באופן אמיתי תושבות מס קפריסאית (למשל, מבחני 60 הימים או 183 הימים) ולקבל ייעוץ לגבי הזכאות.

כיצד ממוסה הכנסה משכר דירה

רווחי שכירות אינם מוגנים ממס הכנסה רגיל. אם תשכירו נכס בקפריסין, שכר הדירה חייב במס אצל תושב מס קפריסאי לפי שיעורי מס ההכנסה האישי המדורגים. בעקבות הרפורמה, המדרגות הן באופן כללי:

• עד €22,000 — 0%
• €22,001 – €32,000 — 20%
• €32,001 – €42,000 — 25%
• €42,001 – €72,000 — 30%
• מעל €72,000 — 35%

שני מאפיינים ממתנים מסייעים למשכירים. מותר ניכוי אחיד של 20% כנגד שכר הדירה ברוטו בגין בלאי ותחזוקה (כך שרק 80% משכר הדירה ברוטו חייבים במס), וכפי שצוין, ה-SDC הישן של 3% על הכנסה משכר דירה בוטל. תושבי חוץ ממוסים רק על הכנסתם ממקור קפריסאי, ומדרגת המס הפטורה האישית משמעה שהכנסות שכירות קטנות יותר עשויות למשוך מס הכנסה מועט או אפסי. השכרת נופש לטווח קצר מטופלת באופן שונה מבחינה תפעולית ומבחינת רישוי ונוטה לשאת עלויות תפעול גבוהות יותר, לכן מדלו אותה בנפרד מהשכרה לטווח ארוך.

תושבות באמצעות השקעה — תושבות, לא דרכון

רוכשי נכסים משלבים לעיתים קרובות את הרכישה עם תושבות קבע בקפריסין. במסלול המהיר לפי תקנה 6(2), הדרישות המרכזיות הן השקעה של לפחות €300,000 (בתוספת מע"מ) בנכס חדש (מהשוק הראשוני), יחד עם הכנסה שנתית מובטחת מחו"ל של לפחות €50,000, המוגדלת בכ-€15,000 עבור בן/בת זוג וב-€10,000 עבור כל ילד תלוי. הדבר מעניק תושבות קבע, שהוקשחה ב-2023 — זו בהחלט אינה אזרחות, ואף רכישת נכס אינה מעניקה דרכון קפריסאי או אירופי. התייחסו לרישיון התושבות כאל הטבת אורח חיים וניידות, וקבלו ייעוץ הגירה עצמאי לגבי התנאים העדכניים.

הערה על מס חברות

משקיעים המחזיקים בנכס באמצעות חברה צריכים לשים לב כי רפורמת 2026 העלתה את שיעור מס החברות מ-12.5% ל-15%, בהתאמת קפריסין למס המינימום הגלובלי של ה-OECD. עבור רוב היחידים הרוכשים בית או יחידת השכרה בודדת על שמם הדבר אינו רלוונטי, אך הוא משמעותי עבור החזקות מובנות או תיקי נכסים ושווה לקחת בחשבון בכל החלטה על החזקה תאגידית.

לחבר את הכל יחד

עבור משקיע זר, תמונת המיסוי של קפריסין ב-2026 נקייה באופן חריג: בית חדש נושא מע"מ (5% אם ישמש כמקום מגוריכם העיקרי בגבולות התקרות, אחרת 19%) אך ללא אגרות העברה; נכס יד שנייה נושא אגרות העברה מופחתות אך ללא מע"מ; אין מס רכוש שנתי, אין מס ירושה, ומ-2026 אין מס בולים; רווחי שכירות ממוסים בשיעורי מס הכנסה מדורגים עם ניכוי של 20% וללא SDC; מכירה ממוסה ב-20% מס רווחי הון לאחר פטורים נדיבים לכל החיים; ו-non-dom זכאי יכול להחזיק בהכנסה מהשקעות כמעט ללא SDC למשך 17 שנה. כמו תמיד, שיעורים וכללי מעבר משתנים — כל נתון כאן צריך להיות מאומת מול עורך דין או יועץ מס קפריסאי בהתאם לנסיבותיכם הספציפיות לפני שאתם מתחייבים.

גלו את קפריסין עם Palmera

קטלוג קפריסין של Palmera מתמקד בפרויקטים על-הנייר של יזמים — כעשרים מיזמים, רובם בלימסול, מוקד העסקים והחזית הימית המוביל של האי — הנקובים ביורו, עם תוכניות תשלום ללא ריבית מהיזם ו-0% עמלת רוכש (היזם משלם את שכר טרחתנו). אם תרצו אפשרויות מובחרות המתאימות לתקציבכם, ליעדי התושבות ולפרופיל המס שלכם, צרו קשר עם הצוות שלנו בכתובת [email protected] ואנו נסייע לכם לגבש רשימה קצרה ולבנות רכישה עם התמיכה המשפטית והמיסויית המקומית הנכונה.