קפריסין מציעה את אחד ממסלולי תושבות הקבע הפשוטים ביותר באיחוד האירופי: רכישת בית חדש העומד בתנאים, הצגת הכנסה זרה מובטחת, וקבלת זכויות תושבות שאינן פוקעות. התוכנית מוסדרת על ידי תקנה 6(2) של תקנות הזרים וההגירה — ולעיתים קרובות משווקת כ"קטגוריה 6.2" או, באופן רופף, כ"ויזת הזהב של קפריסין". זהו אכן מסלול מהיר אמיתי, אך גם כזה שמתואר לא נכון לעיתים תכופות. מדריך זה מפרט את כללי 2026 העדכניים, את מה שההיתר באמת מעניק, את מסגרת המיסוי שבעל נכס זר נכנס אליה, וגם — וזה קריטי — את הדבר האחד שהוא אינו.
תושבות, לא אזרחות: ההבחנה המהותית
העובדה החשובה ביותר לכל משקיע: תקנה 6(2) מעניקה תושבות קבע, לעולם לא דרכון. תוכנית האזרחות-תמורת-השקעה הנפרדת של קפריסין (תוכנית ההשקעות של קפריסין) בוטלה החל מ-1 בנובמבר 2020 בעקבות תחקיר של אל-ג'זירה ולחץ הולך וגובר מצד האיחוד האירופי, והיא לא חזרה מאז. כל מי שמציע כיום "אזרחות קפריסאית תמורת השקעה" מתאר משהו שכבר אינו קיים.
תושבות קבע מאפשרת לכם ולבני משפחתכם לחיות בקפריסין ללא הגבלת זמן. היא אינה מקנה כשלעצמה דרכון של האיחוד האירופי, זכות הצבעה, או מעבר חופשי מוויזה אוטומטי ברחבי מרחב שנגן. קפריסין חברה באיחוד האירופי ומשתמשת ביורו, אך היא טרם הצטרפה לשנגן (ההצטרפות נדונה אך טרם הושלמה נכון ל-2026), ולכן כרטיס התושבות אינו היתר שהייה של שנגן. נתיב להתאזרחות קיים רק דרך המסלול הרגיל — באופן כללי, שהייה חוקית לאורך מספר שנים, עם דרישות של נוכחות פיזית והשתלבות — והוא נפרד לחלוטין מהיתר ההשקעה של 6(2). התייחסו ל-6(2) ככלי תושבות ואורח חיים, לא כקיצור דרך לאזרחות.
מה עליכם להשקיע ולהרוויח
המסלול המהיר של 6(2) נשען על שני עמודי תווך: השקעה העומדת בתנאים והכנסה שנתית מובטחת.
הנכס (300,000 יורו ומעלה)
המסלול המרכזי הוא רכישת נכס מגורים חדש בשווי של לפחות 300,000 יורו (בתוספת מע"מ). הכללים שהוקשחו ב-2023 מדויקים לגבי מה שנחשב:
- הנכס חייב להירכש חדש, במכירה ראשונה, ישירות מחברת ייזום — לא נכס בבעלות קודמת או שאוכלס בעבר.
- נכסי יד שנייה אינם עומדים בתנאים למסלול המהיר, בכל מחיר שהוא.
- ניתן לשלב עד שתי יחידות מגורים מאותו יזם כדי להגיע לסף.
- הסכום של 300,000 יורו הוא המחיר נטו לפני מע"מ, ובדרך כלל יש לשלם מקדמה של לפחות 300,000 יורו לפני הגשת הבקשה.
תקנה 6(2) מכירה גם בהשקעות חלופיות העומדות בתנאים באותו שווי של 300,000 יורו — למשל, הון מניות בחברה קפריסאית המעסיקה עובדים, או יחידות בקרן השקעות מפוקחת בקפריסין (AIF/RAIF) — אך מסלול המגורים החדש הוא הנפוץ ביותר בהרבה והצפוי ביותר עבור רוכש זר.
ההכנסה (50,000 יורו ומעלה מחו"ל)
עליכם להוכיח הכנסה שנתית מובטחת, והמקור שלה חשוב. כאשר ההשקעה היא בנכס מגורים, ההכנסה הזו חייבת להגיע מחו"ל — משכורת, פנסיה, דיבידנדים, ריבית, שכר דירה או רווחים עסקיים זרים שהופקו מחוץ לקפריסין. הרפורמה של 2023 (בתוקף מ-2 במאי 2023) העלתה את הסכומים באופן חד:
| מבקש | הכנסה שנתית מינימלית |
|---|---|
| מבקש ראשי | 50,000 יורו (הועלה מ-30,000 יורו ב-2023) |
| בן/בת זוג | + 15,000 יורו |
| כל ילד קטין | + 10,000 יורו |
כך שמשפחה בת ארבעה (שני מבוגרים, שני ילדים) זקוקה להכנסה מוכחת של כ-85,000 יורו בשנה. ההכנסה מוכחת באמצעות דוחות מס, אישורי רואה חשבון ודפי חשבון בנק, ויש לשמר אותה — זהו אינו מבחן חד-פעמי (ראו התחייבויות בהמשך).
מי יכול להיכלל — ומי לא
כללי 2023 גם צמצמו את הגדרת המשפחה, שהייתה נדיבה בעבר. במסגרת הכללים הנוכחיים:
- בן/בת זוג — כלול.
- ילדים קטינים מתחת לגיל 18 — כלולים.
- ילדים תלויים לא נשואים בגילאי 18–25 — עשויים להיכלל אם הם תלויים כלכלית במבקש הראשי ולומדים במסגרת השכלה גבוהה במשרה מלאה, בכפוף לדרישת ההכנסה הנוספת.
- הורים וחותנים — כבר אינם מכוסים על ידי השקעה בודדת של 300,000 יורו. לפני 2023, ניתן היה להוסיף אותם כנגד הכנסה נוספת; הקלה זו בוטלה.
ילדים ש"מתבגרים" מעבר לגיל או מתחתנים מחזיקים בדרך כלל בתושבות מכוח עצמם לאחר שזו הוענקה, אך כדאי לוודא את מעמדו של כל תלוי עם עורך דין הגירה בקפריסין לפני ההגשה, משום שהכללים בנוגע לתלויים בגירים הם החלק הרגיש ביותר לעובדות בכל התוכנית.
לוח זמנים ותוקף ההיתר
הטיפול במסגרת המסלול המהיר מהיר באמת בסטנדרטים אירופיים: הרשויות שואפות להכריע בבקשות תוך כ-חודשיים עד שלושה מהגשה מלאה. לאחר האישור, ההיתר הוא קבוע — מונפק לכל החיים מלכתחילה, ללא חידוש תקופתי של הכרטיס עצמו באופן שהיתרי "ויזת זהב" זמניים במקומות אחרים דורשים הגשה מחדש כל כמה שנים.
עם זאת, "קבוע" מגיע עם תנאים. ההיתר עלול לפקוע או להישלל אם לא תעמדו בהם:
- עליכם לשמר את ההשקעה העומדת בתנאים — אינכם יכולים למכור את הנכס בשווי 300,000 יורו ולשמור על התושבות.
- עליכם להמשיך לעמוד בדרישת ההכנסה ולהגיש הצהרה שנתית המאשרת זאת, לצד שמירה על ביטוח בריאות ורישום פלילי נקי.
- עליכם לבקר בקפריסין לפחות פעם בשנתיים; היעדרות ארוכה יותר עלולה לגרום לפקיעת ההיתר.
- מחזיק ההיתר אינו יכול לעבוד כשכיר בקפריסין. אתם רשאים להחזיק בחברה קפריסאית, לכהן כדירקטור ולקבל דיבידנדים, אך התוכנית אינה היתר עבודה.
רכישת נכס בקפריסין כזר
קפריסין מתירה בעלות מלאה (freehold) של 100% לכל לאום, ומערכת המשפט שלה מושרשת במשפט המקובל האנגלי, מה שהופך את תהליך העברת הבעלות למוכר עבור רוכשים בינלאומיים רבים. אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA רוכשים בדיוק על אותה בסיס כמו קפריסאים. רוכשים שאינם מהאיחוד האירופי זקוקים בנוסף לאישור מועצת השרים — הרשאה המואצלת בפועל לקצין המחוז המקומי. עבור בית מגורים זהו הליך שגרתי, אורך כמה חודשים, ואינו מונע מכם להשלים את העסקה, לקבל חזקה או להתגורר בנכס בזמן שהוא בטיפול.
הבעלות נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (Department of Lands & Surveys). כאשר אתם רוכשים על הנייר (off-plan) — כפי שרוב רוכשי 6(2) עושים, שכן הנכס חייב להיות חדש — חוזה המכר שלכם מופקד בלשכת רישום המקרקעין לשם הגנת "ביצוע בעין" (specific performance). זהו אמצעי הגנה מכריע: הוא מונע מהיזם למכור, למשכן או לבצע פעולות אחרות ביחידה מאחורי גבכם, ומבטיח את זכותכם שהבעלות תועבר אליכם עוד לפני שנפק שטר הבעלות הנפרד. עמדו על כך שעורך הדין שלכם יגיש את החוזה בתוך חלון הזמן הקבוע בחוק לאחר החתימה.
תמונת המיסוי ב-2026
קפריסין נותרה אחת מסביבות המיסוי הנוחות יותר באירופה עבור יחידים, אף שמספר נתונים השתנו במסגרת רפורמת המס של 2026 שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026. אמתו את מצבכם האישי מול יועץ מס בקפריסין, אך המסגרת הכללית העדכנית היא:
| מס | המצב ב-2026 |
|---|---|
| מס שנתי על מקרקעין | אין — בוטל מ-2017 |
| מס ירושה / עיזבון | אין |
| מס רווחי הון על נדל"ן בקפריסין | 20% על הרווח, עם פטורים לכל החיים (עודכנו לכ-30,000 יורו כללי ו-150,000 יורו על דירת מגורים ראשית) |
| תושבים לא-דומיסיל (SDC) | 0% על דיבידנדים וריבית למשך 17 שנים; מס ההגנה המיוחד על הכנסה משכר דירה בוטל במסגרת רפורמת 2026 |
| מס חברות | הועלה מ-12.5% ל-15% מ-1 בינואר 2026 (התאמה למס המינימלי הגלובלי של OECD) |
| מס הכנסה אישי | פרוגרסיבי; סף הפטור ממס הועלה ל-22,000 יורו במסגרת רפורמת 2026, מדרגה עליונה של 35% מעל כ-72,000 יורו |
המשטר הלא-דומיסיל ("non-dom") הוא הרכיב המרכזי עבור משקיעים רבים העוברים לקפריסין: אם אתם הופכים לתושבי מס בקפריסין אך אינכם דומיסיל, אתם משלמים אפס מס בקפריסין על הכנסות מדיבידנדים וריבית מכל העולם למשך 17 שנים, והכנסה משכר דירה נמצאת כעת מחוץ לרשת מס ההגנה המיוחד לחלוטין (כפופה רק למס הכנסה רגיל). בשילוב עם היעדר מס עושר, ירושה או מס שנתי על נכסים, הדבר הופך את תושבות הקבע לאורך זמן לאטרקטיבית עבור משקיעים ממוקדי-הכנסה — אך ההטבה תלויה בביסוס אמיתי של תושבות מס, שלב נפרד מהחזקת היתר ה-6(2).
מע"מ על הבית החדש שלכם
נכס מגורים חדש נושא מע"מ — שיעור סטנדרטי של 19%. שיעור מופחת של 5% זמין על דירת מגורים ראשית אמיתית שאתם מתגוררים בה בעצמכם, אך רק בגבולות שעודכנו וחלים כעת כדלקמן: השיעור של 5% מכסה את 130 המ"ר הראשונים, בתנאי ששווי הנכס אינו עולה על 350,000 יורו, ששווי העסקה הכולל אינו עולה על 475,000 יורו, ושהשטח הבנוי הכולל אינו עולה על 190 מ"ר. חריגה מ-190 מ"ר או מ-475,000 יורו — והשיעור המופחת אובד לחלוטין, כאשר 19% חל על כל הרכישה. חלון הקלה מעבַרית פועל עד 31 בדצמבר 2026, שלאחריו מסגרת 130 המ"ר החדשה חלה באופן בלעדי החל מ-2027. שימו לב שנכס הנרכש אך ורק כהשקעה או כבית נופש אינו זכאי ל-5% — הוא ממוסה ב-19%.
במכירות יד שנייה, רוכשים משלמים דמי העברה (בסולם מדורג, היסטורית עד כמה אחוזים) במקום מע"מ; בנכס חדש שבו נגבה מע"מ, דמי העברה אינם חלים בנוסף, מה שמפחית באופן ממשי את עלויות הסגירה ברכישה במכירה ראשונה. תקצבו עבור שכר טרחת עורך דין, מע"מ — ועבור רוכשים שאינם מהאיחוד האירופי — את אישור קצין המחוז, לצד המחיר.
היכן התשואות
לימסול היא מרכז העסקים והמגורים היוקרתי של קפריסין — מגדלי יוקרה על קו המים, ריכוז של חברות בינלאומיות, וביקוש ההשכרה ארוכת-הטווח העמוק ביותר באי. מקורות שוק מעריכים את תשואות ההשכרה ארוכת-הטווח הגולמיות על דירות בלימסול באזור 5–7%, בדרך כלל החזקות ביותר באי; תשואות נטו (לאחר דמי ניהול ועלויות תפעול, לפני מס אישי) מגיעות באופן ריאלי יותר לכ-4–4.5%. פאפוס ולרנקה נוטות להיות מעט נמוכות יותר בהשכרות ארוכות-טווח אך מושכות רוכשי נופש ואורח חיים, בעוד שנכסי נופש (השכרה קצרת-טווח) ממוקמים היטב ומנוהלים היטב בעמדות חוף יוקרתיות דווח שהם משיגים תשואות עונתיות גולמיות גבוהות יותר — בגדול 6–10% במונחים שנתיים — במחיר של סיכוני ניהול, אי-תפוסה ועונתיות גבוהים בהרבה. אלו תצפיות שוק, לא הבטחות; דמי הניהול והמיקום של כל בניין משנים את החישוב, ולכן חתמו על כל יחידה לפי המספרים שלה עצמה.
האם 6(2) מתאים לכם?
המסלול המהיר מתאים למשקיע שרוצה בסיס בטוח באיחוד האירופי ואחיזה של אורח חיים, חש בנוח להחזיק בבית חדש בשווי 300,000 יורו ומעלה לאורך זמן, בעל הכנסה זרה אמיתית להוכחה, ואינו זקוק לעבוד מקומית כשכיר. הוא אינו מתאים למי שרודף אחר דרכון, מצפה לניידות בשנגן כבר היום, או מקווה לצרף הורים על השקעה בודדת. בשימוש נכון — רכישת נכס חדש, שימור הכנסה זרה, שמירה על ההשקעה, ביקורים דו-שנתיים — הוא מספק תושבות עמידה לכל המשפחה בתחום שיפוט של האיחוד האירופי הנקוב ביורו ומבוסס על המשפט המקובל האנגלי, עם נטל מס אישי קל באופן חריג.
כיצד Palmera יכולה לעזור
קטלוג קפריסין של Palmera מתמקד בפרויקטים על הנייר בשוק הראשוני התואמים את פרופיל תקנה 6(2) — כעשרים פרויקטים של Square One, מרוכזים בלימסול עם פרויקט בפאפוס, נקובים ביורו עם תוכניות תשלום נטולות ריבית מהיזם ו-0% עמלת רוכש (היזם משלם את שכר הטרחה שלנו). אנו מסייעים לכם לרשום יחידות חדשות העומדות בתנאים מעל סף 300,000 היורו ומתאמים עם עורכי דין עצמאיים בקפריסין לגבי ההיתר והעברת הבעלות. כדי לבחון את הזמינות הנוכחית, פנו אלינו בכתובת [email protected]. Palmera היא סוכנות תיווך מבוססת דובאי הפועלת בקפריסין; מאמר זה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או ייעוץ מס — אמתו את מצבכם עם עורך דין מורשה בקפריסין ויועץ מס לפני שאתם משקיעים.
