גאורגיה הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים הפופולריים בקרב משקיעי נדל"ן זרים מישראל ומאירופה — ולא במקרה. השילוב של מחירי כניסה נמוכים, מערכת מס ידידותית, ובמיוחד מסלול תושבוּת פשוט שמבוסס על רכישת נכס, הפך את המדינה לאלטרנטיבה אטרקטיבית לדובאי וליעדים יקרים יותר. אך דווקא עכשיו, ב-2026, חשוב להבין משהו קריטי: חלון ההזדמנות במסלול הזול עומד להיסגר.
על פי תיקון חקיקה מיוני 2025, סף ההשקעה הנדרש לקבלת היתר שהייה (Residence Permit) על בסיס נכס עולה מ-100,000 דולר ל-150,000 דולר — עלייה של 50% — והשינוי נכנס לתוקף ב-1 במרץ 2026. כך מדווח אתר legal.ge המתמחה בחקיקה גאורגית. המשמעות פשוטה: למשקיעים שטרם פעלו נותר זמן מוגבל בלבד לנעול את הסף הישן.
במדריך הזה נפרק בדיוק כמה צריך להשקיע, מי זכאי לשהייה ללא ויזה, איך עובד מסלול הנכס, מהו מסלול המשקיע של 300,000 דולר, וכיצד נראית הדרך מהיתר שהייה ועד תושבוּת קבע ואזרחות — הכול על בסיס מקורות מאומתים בלבד.
תוכן עניינים
- משטר 365 הימים ללא ויזה: מי זכאי
- היתר השהייה על בסיס נכס: מ-100,000 ל-150,000 דולר
- מנגנון הדדליין: איך לנעול את הסף הישן
- מסלול המשקיע של 300,000 דולר ומסלול מהיר לתושבוּת קבע
- צירוף בן/בת זוג וילדים
- תהליך הבקשה, מסמכים ולוחות זמנים
- מהיתר שהייה ועד תושבוּת קבע ואזרחות
- שאלות נפוצות
משטר 365 הימים ללא ויזה: מי זכאי
לפני שמדברים על היתרי שהייה, חשוב להבין שגאורגיה כבר היום מציעה אחד ממשטרי הכניסה הליברליים בעולם. אזרחי כ-95 מדינות — ובהן כל מדינות האיחוד האירופי, בריטניה, ארה"ב, קנדה, אוסטרליה, ישראל, יפן ודרום קוריאה — רשאים לשהות בגאורגיה ללא ויזה למשך עד 365 ימים, כך לפי המדריך של georgiaexpats.com.
זהו יתרון משמעותי: ישראלי יכול לבקר בנכס שרכש, לנהל אותו ולשהות במדינה כמעט שנה שלמה — מבלי להחזיק בכלל היתר שהייה. עבור משקיע שמטרתו בעיקר השכרה ונוכחות עונתית, משטר זה לבדו עשוי להספיק; אין כל חובה חוקית להחזיק בהיתר שהייה כדי להיות בעלים של נכס בגאורגיה.
אך יש כאן הסתייגות חשובה למי שמכוון לטווח הארוך: שנות השהייה ללא ויזה אינן נספרות לצורך תושבוּת קבע או אזרחות בהמשך. לכן, אם המטרה היא בניית מסלול אזרחות הדרגתי, היתר שהייה רשמי הוא הכרחי כבר מההתחלה — דווקא משום שהוא זה שמתחיל לצבור את הוותק הנדרש. ההבחנה הזו בין "שהייה" ל"תושבוּת" היא הבסיס להבנת כל יתר המדריך.
היתר השהייה על בסיס נכס: מ-100,000 ל-150,000 דולר
הליבה של המדריך הזה היא מסלול היתר השהייה על בסיס נכס. כיום, רכישת נכס בשווי 100,000 דולר ומעלה מזכה את הבעלים בהיתר שהייה. אך כאמור, על פי legal.ge, הסף עולה ל-150,000 דולר החל מ-1 במרץ 2026 — תיקון שאושר עוד ביוני 2025.
היתר השהייה מסוג זה ניתן לשנה אחת בכל פעם, וניתן לחידוש שנתי כל עוד הבעלות בנכס נשמרת מעל לסף הנדרש, כך לפי relocationgeorgia.ge. יתרון מהותי נוסף: בן או בת הזוג והילדים הקטינים יכולים להיכלל באותו היתר על בסיס נכס בודד — אין צורך לרכוש נכס נפרד לכל בן משפחה.
| מסלול | סף השקעה | תוקף ההיתר | הערות |
|---|---|---|---|
| נכס (עד 28 בפברואר 2026) | 100,000 דולר | שנה, מתחדש | הנכס חייב להיות גמור, משולם במלואו ורשום עד התאריך |
| נכס (מ-1 במרץ 2026) | 150,000 דולר | שנה, מתחדש | הסף החדש לאחר עליית 50% |
| משקיע | 300,000 דולר ומעלה | 5 שנים | אם הנכס לא נמכר אחרי 5 שנים — תושבוּת קבע |
חשוב לציין נקודה שבה המקורות אינם תמימי דעים: לא לגמרי ברור אם הסף (100,000 או 150,000 דולר) נמדד לפי שווי מוערך ומאושר של הנכס או לפי מחיר הרכישה בפועל. בפרקטיקה נדרשת לרוב הערכת שמאי גאורגי מוסמך (וזו דרישה מפורשת במסלול 300,000 הדולר). מומלץ לאמת את רשימת המסמכים מול הסוכנות הממשלתית לפיתוח שירותים (PSDA) באתר sda.gov.ge לפני הרכישה.
מנגנון הדדליין: איך לנעול את הסף הישן
למי שמעוניין להיכנס תחת סף 100,000 הדולר הזול יותר, התנאים מדויקים וקשיחים. על פי legal.ge, כדי לזכות בזכאות תחת הסף הישן, הנכס חייב להיות גמור, משולם במלואו ורשום על שם הרוכש לפני 1 במרץ 2026.
זו נקודה קריטית שמשקיעים רבים מפספסים: רכישה בשלב התכנון (off-plan) של פרויקט שטרם הושלם לא תספיק כדי לנעול את הסף הישן, גם אם החוזה נחתם. הנכס חייב להיות בנוי, מסירת המפתח חייבת להתבצע, התשלום חייב להסתיים והרישום ברשם המקרקעין (NAPR) חייב להושלם — הכול לפני המועד. בהתחשב בכך שרישום ב-NAPR אורך 1 עד 4 ימים בלבד, הצוואר הצר הוא דווקא השלמת הבנייה והתשלום.
- נכס גמור ומאוכלס — לא פרויקט בבנייה.
- תשלום מלא — לא תוכנית תשלומים פתוחה.
- רישום ב-NAPR — הושלם לפני 1 במרץ 2026.
בפועל, המשמעות היא שמי שרוצה לנעול את 100,000 הדולר צריך לפעול כבר כעת ולמקד את החיפוש בנכסים גמורים ורשומים — ולא בפרויקטים בשלב מכירות מוקדם שמסירתם צפויה רק בעוד שנים. גם אם פער המחיר בין הסף הישן לחדש הוא "רק" 50,000 דולר, עבור משפחה שמתכננת מסלול תושבוּת ארוך טווח מדובר בחיסכון ממשי ובהזדמנות שלא תחזור לאחר 1 במרץ 2026.
למשקיעים שמכוונים לחלון הזה, רכישת נכס מוכן לאכלוס היא הדרך הבטוחה. ניתן לעיין במבחר הנכסים של פלמרה בגאורגיה בעמוד הנכסים כדי לאתר אפשרויות מתאימות, כולל פרויקטים בבטומי ובטביליסי.
מסלול המשקיע של 300,000 דולר ומסלול מהיר לתושבוּת קבע
מעבר למסלול הנכס הסטנדרטי קיים מסלול היתר משקיע (Investor Residence Permit), המיועד למי שמשקיע בהיקפים גדולים יותר. על פי immigration-georgia.com, השקעה של 300,000 דולר ומעלה מקנה היתר ראשוני ל-5 שנים — ולא לשנה אחת בלבד כמו במסלול הנכס הרגיל.
היתרון המרכזי כאן הוא מסלול מהיר לתושבוּת קבע: אם הנכס (או ההשקעה) אינו נמכר לאחר תום חמש השנים, מחזיק ההיתר מקבל תושבוּת קבע. כלומר, בעוד מסלול הנכס הרגיל דורש חידוש שנתי וצבירת שנים ממושכת, מסלול המשקיע מספק יציבות ארוכת טווח ומסלול ברור יותר אל הקבע.
למשקיעים בקטגוריה זו, פרויקטים ממותגים ופרימיום הם לרוב הבחירה הטבעית. בין הפרויקטים של פלמרה בגאורגיה ניתן למנות את Tbilisi Waterfront של Eagle Hills בטביליסי, את Gonio Yachts & Marina בבטומי, ואת MIRA VERDE – Trussardi Residences בטביליסי (Tbilisi Hills), פרויקט של MIRA Developments.
צירוף בן/בת זוג וילדים
אחד היתרונות המשמעותיים של מסלול הנכס הוא ההיבט המשפחתי. כפי שמציין relocationgeorgia.ge, בן או בת הזוג והילדים הקטינים ניתנים לצירוף לאותו היתר שהייה על בסיס אותו נכס בודד. אין צורך לרכוש נכס נוסף או להגדיל את ההשקעה כדי לכלול את בני המשפחה.
המשמעות הכלכלית ברורה: משפחה ישראלית שרוכשת נכס יחיד בשווי הסף הנדרש יכולה להבטיח היתר שהייה לכל ההורים והילדים הקטינים יחד — מה שהופך את עלות התושבוּת לכל נפש לנמוכה במיוחד בהשוואה לתוכניות דומות במדינות אחרות.
תהליך הבקשה, מסמכים ולוחות זמנים
התהליך בגאורגיה ידוע ביעילותו. על פי immigration-georgia.com, הבקשות מוגשות דרך הסוכנות הממשלתית לפיתוח שירותים (PSDA), בעלת הכתובת sda.gov.ge. זמן העיבוד הוא כ-30 ימים, ורישום הנכס עצמו ברשם המקרקעין הלאומי (NAPR) אורך בין יום ל-4 ימים בלבד.
סדר הפעולות העקרוני נראה כך:
- רכישת הנכס — חתימת חוזה ותשלום, כולל הערכת שמאי מוסמך במידת הצורך.
- רישום ב-NAPR — קבלת מסמך בעלות (נסח טאבו דיגיטלי) תוך 1–4 ימים.
- הגשת בקשה ל-PSDA — דרך sda.gov.ge, בצירוף המסמכים הנדרשים.
- קבלת ההחלטה — כ-30 ימים מרגע ההגשה.
בשל אי-הבהירות לגבי האם נדרש שווי מוערך או מחיר רכישה, ובשל שינויי הסף הקרובים, מומלץ מאוד לאמת את רשימת המסמכים העדכנית מול sda.gov.ge או באמצעות יועץ מקומי לפני שמתחילים בתהליך.
מהיתר שהייה ועד תושבוּת קבע ואזרחות
למשקיעים שרואים בגאורגיה יעד לטווח ארוך, חשוב להבין את המסלול המלא. על פי immigrantinvest.com, תושבוּת קבע זמינה בדרך כלל לאחר 6 שנות שהייה חוקית במדינה, ואילו אזרחות בהתאזרחות ניתנת לאחר 10 שנות שהייה (5 שנים לבני זוג של אזרחים גאורגים).
כאן חוזרת הנקודה הקריטית שהזכרנו בתחילת המדריך: שנות השהייה ללא ויזה אינן נספרות לצורך תושבוּת קבע או אזרחות. כלומר, מי שמסתמך רק על משטר 365 הימים אינו צובר כלל ותק לכיוון הקבע. רק החזקה רצופה בהיתר שהייה רשמי — בין אם מסלול הנכס המתחדש שנתית ובין אם מסלול המשקיע ל-5 שנים — בונה את הוותק הנדרש.
לסיכום ההיררכיה: מהיתר נכס שנתי, דרך 6 שנים לתושבוּת קבע (או מסלול המשקיע שמגיע לקבע אחרי 5 שנים אם הנכס לא נמכר), ועד אזרחות לאחר 10 שנים. בניית מסלול נכון מההתחלה — עם נכס שעומד בסף ועם היתר רשמי — היא ההבדל בין החזקת נופש לבין דרך אמיתית לאזרחות.
אם אתם שוקלים את הצעד, כדאי להקדים ולפעול לפני 1 במרץ 2026 כדי לנצל את הסף של 100,000 דולר. אתם מוזמנים לעיין בנכסים של פלמרה בגאורגיה, להכיר את היזמים שאנו עובדים איתם, או לדבר עם יועץ של פלמרה בטלפון 050-776-2266 כדי לבדוק איזה נכס מתאים למסלול התושבוּת שלכם.
שאלות נפוצות
כמה צריך להשקיע בנדל"ן כדי לקבל תושבוּת בגאורגיה ב-2026?
נכון להיום נדרשת השקעה של 100,000 דולר בנכס כדי לקבל היתר שהייה, אך על פי legal.ge הסף עולה ל-150,000 דולר החל מ-1 במרץ 2026 — עלייה של 50% שאושרה בתיקון מיוני 2025. בנוסף קיים מסלול משקיע של 300,000 דולר ומעלה המעניק היתר ל-5 שנים. כדי לזכות בסף הישן, הנכס חייב להיות גמור, משולם במלואו ורשום לפני התאריך.
האם נכון שסף התושבוּת עולה במרץ 2026?
כן. על פי legal.ge, סף ההשקעה במסלול הנכס עולה מ-100,000 דולר ל-150,000 דולר החל מ-1 במרץ 2026, מכוח תיקון חקיקה שאושר ביוני 2025. כדי להיכנס תחת הסף הישן, הנכס חייב להיות גמור, משולם במלואו ורשום ברשם המקרקעין (NAPR) לפני מועד זה.
האם המשפחה שלי יכולה לקבל תושבוּת דרך רכישת נכס אחד?
כן. לפי relocationgeorgia.ge, בן או בת הזוג והילדים הקטינים יכולים להיכלל באותו היתר שהייה על בסיס נכס בודד. אין צורך לרכוש נכס נפרד לכל בן משפחה, מה שהופך את עלות התושבוּת לכל נפש לנמוכה במיוחד.
כמה זמן אפשר לשהות בגאורגיה ללא ויזה?
אזרחי כ-95 מדינות, ובהן ישראל, כל מדינות האיחוד האירופי, בריטניה, ארה"ב, קנדה, אוסטרליה, יפן ודרום קוריאה, רשאים לשהות בגאורגיה ללא ויזה למשך עד 365 ימים, כך לפי georgiaexpats.com. עם זאת, שנות השהייה ללא ויזה אינן נספרות לצורך תושבוּת קבע או אזרחות.
כמה שנים עד שאוכל להגיש בקשה לתושבוּת קבע או אזרחות?
על פי immigrantinvest.com, תושבוּת קבע זמינה בדרך כלל לאחר 6 שנות שהייה חוקית, ואזרחות בהתאזרחות לאחר 10 שנים (5 שנים לבני זוג של אזרחים גאורגים). חשוב לדעת ששנות השהייה ללא ויזה אינן נספרות — נדרשת החזקה רצופה בהיתר שהייה רשמי. מסלול המשקיע של 300,000 דולר מהווה דרך מהירה יותר, ומעניק תושבוּת קבע אם הנכס לא נמכר לאחר 5 שנים.
