השקעות נדל"ן בדובאי

1. בהתאם למטרת הקנייה, התקציב, אסטרטגיית השקעה והעדפות שונות, אנחנו בוחרים 3 פרויקטים או יותר עם התאמה מקסימלית, תוך מתן כל הפרטים על חברת הנדל”ן, האזור והפרויקט.
2. אם אתם נמצאים כעת מחוץ לאיחוד האמירויות, אנו עורכים מצגות מקוונות יחד עם חברת הנדל”ן, פגישות בישראל או סיור בדובאי במידת הצורך. יחד עם זאת, אין צורך להגיע לדובאי כדי לרכוש נכס.
3. לאחר בחירת הנכס הלקוח מבצע תשלום קטן של פיקדון, כדי לשריין את הנכס ולהוציא אותו מהמלאי.
4. נחתם הסכם הזמנה ראשוני (Booking) בין הלקוח לחברת הנדל”ן.
5. הלקוח משלם את המקדמה על פי תוכנית התשלומים בתוספת של 4% עבור רישום הנכס במחלקת קרקעות של דובאי (DLD). זאת לאחר ניכוי סכום ששולם כפיקדון כדי לשריין את הנכס.
6. הסכם המכירה והרכישה העיקרי (SPA) נחתם בין הצדדים, אשר יירשם במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD).
7. על בסיס הסכם המכר והרכישה הרשום, מופק מסמך Oqood המאשר כי הפרויקט בבנייה וכעת הלקוח הוא הבעלים החוקי.
8. לאחר מסירת הפרויקט, Oqood מוחלף בשטר בעלות – מסמך המאשר את הבעלות על הפרויקט המוגמר.

מסמכים להזמנת נכס בדובאי:

• עותקי הדרכון של כל הקונים
• כתובת אימייל
• מספר טלפון
• כתובת ומיקוד

מסמכים נוספים בהמשך:

• טופס KYC מלא (טופס היכרות עם הלקוח)
• אסמכתא של תשלום

מסמכים שהבנקים מבקשים בישראל:

• אישור ניכוי מס מרשות המיסים (ניתן למלא טופס הבא)
• רישיון סחר של חברת הנדל”ן (אנחנו נשלח לכם)
• פרטי הבעלים של חברת הנדל”ן (אנחנו נשלח לכם)

האם אני יכול לקנות נכס מבלי לעזוב את ישראל?

כן, אפשר לקנות נכס ולשלוח ניירת באינטרנט מבלי לטוס לדובאי. יחד עם היזם אנו בודקים ומכינים את כל המסמכים, מכינים חשבוניות ושולחים מסמכים לחתימה פיזית של שני הצדדים.

• העברה בנקאית לחשבון נאמנות הפרויקט.
• תשלום דרך חברה ישראלית להעברה של תשלומים לחו”ל (חברה כמו Covercy).
• תשלום במזומן שטרות.
• תשלום בכרטיס אשראי (במידה ויש מסגרת, אך לא מומלץ בגלל עמלות גבוהות של חברות האשראי בישראל).

עבור פרויקטים חדשים על הנייר (Off Plan), היזמים מספקים תכניות תשלומים ללא ריבית עם מקדמה מינימלית של 10% או 20%, בתוספת 4% מערך הנכס למחלקת קרקעות של דובאי (DLD).

התשלום מתחלק ל-2 חלקים: הראשון משולם בתשלומים במהלך הבנייה ונע בין 40% ל-70% והיתרה משולמת במעמד המסירה.

קיימת גם תכנית תשלומים עם Post Handover, כאשר היתרה משולמת תוך 2-5 שנים לאחר המסירה.

דוגמה לתוכנית תשלומים:

• 10% – בעת חתימה על חוזה
• 10% – 3 חודשים לאחר חתימת החוזה
• 10% – 15 חודשים לאחר החתימה
• 10% – 24 חודשים לאחר החתימה
• 10% – 33 חודשים לאחר החתימה
• 10% – במועד המסירה של הפרויקט
• 10% – 6 חודשים לאחר המסירה
• 10% – 12 חודשים לאחר המסירה
• 10% – 18 חודשים לאחר המסירה
• 10% – 24 חודשים לאחר המסירה

אתם יכולים לקבל ויזה (תושבות) למשך שנתיים לאחר רכישת נכס במחיר העולה על 750,000 דירהם (205,000 דולר). כל עוד יש לכם נכס בדובאי, תוכלו תמיד להאריך את התושבות.

ברכישה של נכס התושבות ניתנת הן לבעל הדירה והן לבני משפחתו.

ברכישה של נכס מעל 2,000,000 דירהם, התושבות ניתנת למשך 10 שנים (ויזת זהב).

לאחר הגשת בקשה וקבלת אשרת תושב, הבעלים ובני המשפחה יקבלו תעודה פנימית – אמירייטס ID – ויוכלו לפתוח חשבון בנק בקלות, להמיר רישיון נהיגה, לעשות ביטוח בריאות פרטי ועוד. שירותים בנקאיים בצורת משכנתאות, הלוואות ורכב זמינים גם עבור תושבי דובאי בעלי אמירייטס ID.

לאחר הגשת בקשה לתושבות, תצטרכו להגיע לדובאי כדי לעבור בדיקה רפואית וביומטרית. התהליך כולו לוקח בדרך כלל עד 10 ימים.

• שירותי אחזקה וחיבור הדירה לאספקת מים וחשמל משולמים בדרך כלל על ידי השוכר או בעל הדירה, תלוי בסיכום בין הצדדים. התשלומים החודשיים נעים בין 150 ל-300 דולר, תלוי בסוג הנכס.
• כדי לחבר מים וחשמל, עליכם לשלם פיקדון בסך 340 דולר לרשות החשמל והמים של דובאי (DEWA).
• שירות אחזקה (Service Charge) הכולל שירות קונסיירז’, אבטחה, ניקיון מבנים, בריכת שחייה וחדר כושר, בדרך כלל נע בין 30 ל-80 דולר למ”ר בממוצע לשנה. זה משולם על ידי בעל הנכס.

במידה והפרויקט בהקמה (Off Plan), ניתן למכור מחדש את הנכס לאחר כיסוי של לפחות 30% מעלותו. לאחר מכירת הנכס עם עלייה במחיר, הבעלים אינו משלם מס בדובאי על הפרש המחיר – כי אין מס הכנסה באיחוד האמירויות. תושבי מדינת ישראל משלמים את המס על רווחים בחו”ל למדינת ישראל בלבד.

סוכנות הנדל”ן שלנו גובה 2% עמלה עבור מכירה חוזרת של הנכס שלכם.

חשוב לציין כי בקנייה של הנכס מחברת הנדל”ן, אנחנו לא גובים עמלת תיווך בכלל.

מסמכים הנדרשים למכירה חוזרת:

• מכתב NOC מחברת הנדל”ן – מכתב המציין כי לבעלים אין חובות ליזם ואין כל מניעה למכירה חוזרת של הנכס. המסמך יימסר לכם ע”י חברת הנדל”ן, בדרך כלל עבור עמלה של כ-1,500 דולר.
• כל עותקי הדרכונים של הבעלים והקונים.
• הסכם המכר והרכישה עם פרטי המוכר והקונה ומידע על נכס וכן כל תנאי נוסף. ההסכם נערך על ידי הסוכנות.

עלות הדירה מושפעת בעיקר מהאזור ומגודלו של הנכס. ניתן למצוא יחידות סטודיו החל מ-500,000 דירהם ודירות סלון עם חדר שינה החל מ-850,000 דירהם.

באזורים מסוימים יש עדיפות לרכוש יחידות סטודיו לאור מחסור, אך באזורים אחרים יש עדיפות לרכוש דירות בגלל עודף יחידות סטודיו.

התשואה שלכם תושפע משמעותית מבחירה של פרויקט הנדל”ן. תמיד העדיפות תהיה לקנות נכס הרבה מתחת למחיר השוק, מאשר לחפש נכס באזור “ממש טוב” אך במחיר גבוה.

תשואות השכירות הממוצעות נעות בין 5% ל-10% לשנה בדולרים. הכל תלוי באסטרטגיית ההשכרה שנבחרה: שכירות לטווח קצר – יומי, לטווח בינוני – חודשי או ארוך טווח לשנה שלמה.

כמו כן, הרווחיות מעליית המחיר מחושבת בהתאם לנקודת הכניסה לפרויקט ולנקודת היציאה החזויה, תנאי תשלום, מחיר למ”ר, היקף היצע וביקוש בשוק הנוכחי.

ההערכה הממוצעת של התייקרות עבור פרויקטים Off Plan היא בין 10% ל-30% מהעלות הכוללת. ההערכה הממוצעת של החזר ההשקעה במכירה של פרויקטים בשלב הבנייה (עסקאות פליפ) היא בין 20% ל-40% מהכסף שהושקעה עד לנקודת המכירה.

ניתן לבדוק מחירי דירות ושכירות של נכסים באזורים השונים בדובאי בפלטפורמות בסגנון יד2 כגון: Property Finder, Bayut ו- Dubizzle.

אמנם מצד איחוד האמירויות אין מיסים על רווחים מנדל”ן, תושבי מדינת ישראלים מחויבים לדווח על הכנסה מנכסים בחו”ל ולשלם מיסים על רווחים לרשות המיסים במדינת ישראל. על משקיע להגיש דו”ח שנתי לרשות המיסים ולדווח על מכירה או רווחים מנכס בחו”ל.

האם צריך לשלם מס ברכישה של נכס?

לא, אין צורך בתשלום מס לרשות המיסים בישראל ברכישה של נכס. יחד עם זאת, יש להוציא אישור ניכוי מס כדי להעביר תשלומים מישראל לדובאי.

כמה מס משלמים על רווחים ממכירה של נכס?

מס רווח הון על מכירה של נכס בחו”ל עומד על 25% מהרווח (הפרש בין הקנייה למכירה).

כמה מס משלמים על רווחים משכירות של נכס?

כל משקיע יכול לבחור מבין שני מסלולים שונים של תשלום מיסים בישראל עבור הכנסה משכירות בחו”ל:

• מסלול ראשון – כל ההכנסות של השכירות מחויבות במס בניכוי כל ההוצאות הנלוות להשקעה (דמי אחזקה, פחת, ייעוץ ועוד). המס מחושב לפי מדרגות המס שחלות על תושבי מדינת ישראל.
• מסלול שני – דמי השכירות יחויבו בתשלום מס אחיד וקבוע בשיעור של 15%, בניכוי הוצאות פחת בלבד. במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות אחזקה, יעוץ ועוד.

איך ניתן להימנע מתשלום מיסים על נדל”ן בדובאי?

הדרך היחידה להימנע מתשלום מיסים למדינת ישראל היא לבצע רילוקיישן לדובאי ולנתק תושבות במדינת ישראל. תושבי מדינת ישראל מחויבים בדיווח ותשלום מיסים על רווחים מנדל”ן בחו”ל.

האם יש אמנת מס בין המדינות?

קיימת אמנת מס בין מדינת ישראל לאיחוד האמירויות. יחד עם זאת, מניעת כפל מס לא רלוונטית מכיוון שאין מיסים על נדל”ן באיחוד האמירויות. המיסים היחידים שתשלמו על רווחים יהיו לרשות המיסים במדינת ישראל.

למרות הסיכויים הנמוכים לביטול הסכמי אברהם מול ישראל בעתיד, לא מעט ישראלים חוששים מתרחיש כזה.

צריך להבין שאיחוד האמירויות משקיעים מאמצים רבים כדי למשוך משקיעים מכל העולם, על ידי מתן ביטחון כי הכסף של המשקיעים נמצא במקום בטוח, במדינה עם כלכלה חזקה והתמקדות במימוש החזון להפוך את דובאי לעיר הטובה ביותר למגורים עד שנת 2040. החרמה של נכסים על ידי המדינה תהיה ירייה ברגל ותפגע קשות באמון המשקיעים מכל רחבי העולם.

בתרחיש של ביטול הסכם השלום מול ישראל, ניתן יהיה למכור את הנכס בעזרת סוכנות תיווך נדל”ן מקומית או בינלאומית ולהחזיר את הכסף עם תשואה מכובדת כתוצאה מעליית הערך. כמו שהקנייה לא דורשת מכם להגיע לדובאי, כך המכירה נעשית אונליין ולא מצריכה הגעה של בעל הנכס לדובאי.