ענן הנדל”ן בדובאי מושך אליו משקיעים רבים מכל רחבי העולם, בזכות הכלכלה החזקה של דובאי, יחד עם פרויקטים מיוחדים אשר מוכיחים שוב ושוב כי ההשקעה משתלמת יותר מכל מדינה אחרת בעולם. יחד עם זאת, נציג לכם 8 טעויות נפוצות שעושים משקיעים, כדי שתוכלו להימנע מהן ולהביא את התשואה שלכם למקסימום.
משקיעים רבים יודעים שהשקעה בנדל”ן בדובאי תביא להם רווחים נאים בטווח הקצר והארוך. הם צודקים. יש לא מעט יתרונות להשקיע בנדל”ן בדובאי לעומת מדינות אחרות:
- הכנסה ממוצעת של 10% בשנה.
- פריסת תשלומים נוחה מצד חברות הבנייה, עם 0% ריבית.
- מטבע יציב וחזק.
- רישום קל של הנכס.
- יכולת לשלוט בכל התהליך מרחוק, אפילו מבלי לגור בדובאי.
היתרונות הללו מושכים זרים רבים להשקיע באיחוד האמירויות.
יחד עם זאת, כדאי לדעת שיש לא מעט טעויות שמונעות מכם למקסם את התשואה בהשקעה בדובאי. במקרים קיצוניים, הטעויות הללו עלולות להביא להפסד כספי גדול.
- טעות מס’ 1 – השקעה בנכס מבלי שיש למשקיע את הסכום המלא לתשלום
כאשר רוכשים נדל”ן בדובאי לפני תחילת הבנייה, מקבלים מחברת הבנייה פריסת תשלומים נוחה לאורך כמה שנים לפחות. אם אתם בונים על זה שתשלמו את התשלומים הראשונים ולאחר מכן תמשיכו לשלם את התשלומים הבאים על הנכס אחרי שתרוויחו עוד כסף, אתם לוקחים סיכון גדול.
כל איחור בתשלום עלול להביא לקנסות, עד למצב שתוכלו חלילה לאבד את הנכס והכסף שכבר השקעתם. חברות הבנייה מאפשרות למכור את הנכס אחרי תשלום של 30-40% מהסכום. כדי למקסם את הרווחים שלכם, אתם צריכים לחכות שהנכס יהיה מוכן, כי לאחר קבלת המפתח לדירה, תוכלו להרוויח את המקסימום מהנכס שלכם. רוכשי דירות בדובאי אוהבים לרכוש נכס מוכן אשר בנייתו הסתיימה. התשואה במכירת דירה בדובאי של נכס מוכן גבוהה יותר משמעותית ממכירה של נכס אשר נמצא בשלבי הבנייה שלו.
לכן, כדאי שתמיד יהיה לכם סכום פנוי של 20-40% קדימה, אותו תוכלו לשלם בהמשך, יחד עם התקדמות תוכנית התשלומים שלכם על הנכס. כך תוכלו להפחית את הסיכונים שלכם וגם להרוויח יותר.
- טעות מס’ 2 – מרדף אחר נדל”ן זול
לכולנו יש הכנסה שונה, והרצון להשיג משהו זול יותר ברור בהחלט. אך חשוב להבין שכל הנדל”ן הזול בדובאי נמצא באזורים מרוחקים. התשואה שלכם מנכס אשר רחוק מהאזורים המרכזיים בדובאי יהיה נמוך בהרבה מרכישת נכס באזורים מרכזיים ומתפתחים.
יש סיכון וקושי רב יותר למכור נכס באזורים מרוחקים, לעומת נכס אשר נמכר באזורים חדשים או מרכזיים בדובאי. אם חברת הבניה עושה מבצע על פרויקט מסוים, זה לא אומר כי הנכס ברמה נמוכה יותר. ייתכן כי המטרה היא בסך הכול להעלות את הביקוש של אותו נכס, וזה בסדר. אלו בדיוק הזדמנויות שכדאי לבחון כאשר מחפשים נדל”ן להשקעה בדובאי. לפני כניסה להשקעה, כדאי לעבור על כל הסיכונים, העלויות והתשואה הצפויה, בסיוע המתווך שלכם.
- טעות מס’ 3 – חוסר החלטיות או החלטה מהירה מדי
רבים אומרים משפטים כמו “אחכה עוד קצת, אולי המחירים ישתנו”, “אולי שער המטבע יירד”, “צריך לקנות עכשיו, כי זו האופציה הטובה ביותר”.
כמובן שאפשר לחכות ולחכות, אך חשוב להבין כי המחירים הטובים ביותר יהיו תמיד בפתיחת המכירות של פרויקט נדל”ני חדש. אם יש פרויקט נדל”ן שמעניין אתכם, רכישת הנכס בתחילת דרכו תביא לכם תשואה גבוהה יותר, זו עובדה. מיד לאחר פתיחת המכירות של הפרויקט, המחירים בהדרגה עולים.
מצד שני, אם המתווך שלכם לוחץ עליכם כי צריך לסגור כאן ועכשיו, אל תמהרו לעשות זאת. לפני כניסה להשקעה בנדל”ן אתם חייבים להכיר היטב את האזורים השונים של דובאי, ללמוד על חברת הבנייה, לבדוק את המתווך שלכם, לבחון את המאפיינים של הנכס ועוד. כל זה דורש זמן או מתווך אמין ומקצועי שאתם סומכים עליו. אי אפשר להסתמך רק על מאמר, סרטון יוטיוב או המלצה אחת לגבי השקעה בפרויקט מסוים.
- טעות מס’ 4 – לעבוד ללא מתווך
נכון שאתם יכולים לעבוד ישירות מול חברת הבנייה, ללא התערבות של מתווך, אך צעד כזה מחייב אתכם להבין בדקויות הקטנות של נדל”ן בדובאי. חברת הבנייה תציע לכם פרויקט אשר שייך לה, ולא תציע פרויקטים של חברות בנייה אחרות, בניגוד למתווך אשר יכול לתת לכם מגוון פרויקטים לבחירה.
כאשר עובדים מול מתווך, אתם יכולים לחסוך זמן, כי כל הניירת והמסמכים עוברים דרך המתווך שלכם. אתם מקבלים הזדמנות השקעה בפרויקטים שונים אשר שייכים לחברות בנייה שונות, באזורים שונים של דובאי. אתם תוכלו לקבל עדכונים שוטפים לגבי תהליך הבנייה של הנכס שלכם, מכיוון שמתווך מקצועי דואג להעביר אליכם עדכונים חשובים.
המתווך מקבל את עיקר העמלה שלו מחברת הבנייה. חלק מהמתווכים לא לוקחים בכלל עמלת תיווך מרוכש הנכס. יחד עם זאת, מתווך רציני תמיד ירצה להשאיר אתכם מרוצים, כדי לקבל מכם המלצות ופידבקים חיוביים ולעבוד איתכם בעתיד כאשר תרצו למצוא שוכרים או למכור את הנכס.
- טעות מס’ 5 – הרצון לקבל הכול ומיד
נכנסתם להשקעה, הבנייה הסתיימה וקיבלתם מפתחות לנכס שלכם. מזל טוב! אתם חושבים שכעת תוכלו לקבל 20% תשואה שנתית על הנכס שלכם. כעבור זמן קצר אתם מבינים שאתם לא מקבלים את התוצאה הרצויה הזאת.
תהיו סבלניים! בהשקעות נדל”ן לוקח זמן להשיג תוצאות רצויות. החזר ההשקעה הממוצע בדובאי עומד על 12 שנה. מכירה של הנכס שלכם יכולה להכניס לכם לפחות 20% תשואה. אם תעמידו את הנכס שלכם להשכרה, תוכלו להרוויח 8-10% תשואה שנתית. אך סבלנות חשובה כדי למצוא שוכר או רוכש אשר ירצה לשלם לכם את המחיר שמגיע לכם על הנכס שלכם.
- טעות מס’ 6 – להיבהל מירידת ערך הנכס
מצד אחד שוק הנדל”ן בדובאי מאוד דינאמי, אך מצד שני מאוד יציב. אף אחד לא יוכל לענות לכם על השאלה “מה יהיה הלאה?”. זה לא אומר שאתם לא צריכים לנתח ולתכנן. אתם כמשקיעים חייבים להבין שבכל השקעה יש סיכונים. אך ניתן להקטין את הסיכונים הללו משמעותית, אם נבין את ענף הנדל”ן בדובאי. אפילו אם יש ירידה בערך הנכס, תמיד תוכלו להציע את הנכס שלכם להשכרה, עד שערך השוק יעלה, כדי שתוכלו למכור ולהרוויח. פשוט מחכים תקופה ומוכרים כאשר הערך של הנכס יעלה.
- טעות מס’ 7 – מכירה חוזרת מהירה מדי של הנכס
הדבר אינו חד משמעי. נכון שבמכירה של נכס אתם מקבלים תשואה טובה. כדי להרוויח מקסימום מהנכס שלכם, אתם צריכים לא רק לחכות לסיום הבנייה שלו, אלה לסיום הבנייה של כל האזור שבו נמצא הנכס. במקרה כזה תוכלו לקבל את הרווח המקסימלי מהמכירה של הנכס שלכם.
יש לקחת בחשבון שחברת הבנייה יכולה על פי חוק לעכב את סיום הבנייה של הפרויקט עד שנה אחת. בכל זאת, גם במקרה כזה כדאי לחכות לסיום הבנייה לפני שאתם מוכרים את הנכס שלכם.
- טעות מס’ 8 – השקעה באזורים פופולאריים בלבד
רבים מחפשים לרכוש נכס בדובאי באזורים פופולאריים כמו דובאי מרינה או בורג’ חליפה. נכון שמדובר באזורים טובים, אך כדי להבין אותם לעומק, כדאי להגיע פיזית ולבחון אותם. מדובר באזורים תיירותיים עם צפיפות גבוהה, פקקים בכבישים, רעש קבוע, מחירים גבוהים (מחניות ועד מסעדות). תוכלו להסיק מכך את המסקנות שלכם לגבי השקעה באזורים הללו.
נוסף לזה שמדובר באזורים מוכנים אשר עברו את שלב “ההתפתחות” ומחירי הנכסים בהם כבר גבוהים. באזורים הללו יש כבר תחנות מטרו, קניונים, בתי חולים ועוד. אלו נקודות שמונעות עלייה משמעותית נוספת בערך הנדל”ן.
אם מדובר בנכס אשר נמצא בשלבי בנייה, בהחלט המחיר יעלה בסיום הבנייה. אך יש תקרה מסוימת לעלייה הזאת. חשוב לשקול אזורים מתפתחים כמו MBR City או JLT. אזורים אשר נמצאים בתהליך פיתוח עם קניונים חדשים, פארקים ותשתיות שעתידות להפוך את האזור למושך יותר עבור תיירים או משפחות שמחפשות מגורים. השקעה באזורים מתפתחים יכולה להביא לכם רווח גדול יותר מאשר אזורים פופולאריים ועמוסים.
יש אזורים בדובאי שההשקעה בהם פחות משתלמת. אזורים כמו Al Barsha שמאכלסים לרוב אוכלוסייה ממדינות כמו הודו ופקיסטן אשר נמצאת בדובאי כדי לעבוד. אלו לרוב אזורים עם נכסים ישנים יותר ופחות אטרקטיביים. נכון שניתן למצוא כאן נדל”ן זול, אך התשואה מהשכרה תהיה נמוכה מאוד.
לסיכום, תחקרו היטב את האזורים והנכסים השונים בדובאי. אל תחפשו את הפרויקטים הזולים ביותר או האזורים הפופולאריים ביותר כעת. תהיו החלטיים ותעבדו בשיתוף פעולה מלא עם מתווך מקצועי ואמין, כי הוא יכול לחסוך לכם לא מעט כסף. אם אתם מחפשים מתווך אמין, השאירו לנו פרטים כדי שנקשר אתכם עם מתווך איכותי מדובאי שיכול לסייע לכם למצוא את הנכס המניב ביותר בהתאם לתקציב שלכם.