מחירי הנכסים בדובאי נמצאים בשיא של כל הזמנים ועלו בסביבות 45% מאז אוקטובר 2020, על פי דוח חדש. לקראת תחילת השנה, מחירי הנכסים הממוצעים בדובאי ממשיכים להגיע לשיאים חדשים, ועלו ב-1.17% בחודש נובמבר, לפי Property Monitor.
מדד המחירים הדינמי (DPI) של מומחי הנדל”ן בדובאי, מציג שמחירי הנכסים עומדים כעת על 1,271 AED ($346) למטר רבוע, קצת יותר מ-3% מעל שיא כל הזמנים הקודם ושיא השוק של ספטמבר 2014.
מחירי נכסים בדובאי
מאז השפל באוקטובר 2020 מחירי הנדל”ן בדובאי המשיכו לעלות ב-44.9% בממוצע, כאשר כל שלושת סוגי הנכסים למגורים חווים מסלולי צמיחה משתנים. בשלבים הראשונים של ההתאוששות בשוק, בתים צמודי קרקע מוכנים היו עדים לביקוש הגבוה ביותר ולעלייה התלולה ביותר במחירים, כאשר מכירות של נכסים דומים הגיעו באופן שוטף ל-5-10 אחוזים מעל המכירה האחרונה.
ההיקף הכולל של עסקאות המכירות בדובאי גדל ב-0.75 אחוז מחודש קודם, והגיע לסך של 12,223 מכירות ומסמן את הנפח הגבוה ביותר אי פעם לחודש נובמבר. עסקאות מגורים, הכוללות דירות, טאונהאוסים ווילות, היוו את רוב המכירות ב-89.1 אחוז (10,893 עסקאות).
סוגי הנכסים המסחריים בדובאי שעלו מבחינת כמות המכירות היו מכירות קרקע (4.1 אחוז), דירות בבתי מלון (3.6 אחוזים) ושטחי משרדים (1.8 אחוז). עד היום נרשמו 122,657 עסקאות מכירות, עלייה של 40.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
Property Monitor מסרה כי היא צופה שיירשמו יותר מ-130,000 מכירות עד סוף השנה, מעבר לציפיות הראשוניות של 120,000 עד 125,000. בחודש נובמבר נרשמו בסך הכל 5,884 עסקאות Off Plan, מה שמסמן ירידה של 9.9 אחוזים מחודש לחודש בעסקאות Oqood וירידה של 5.7 אחוזים בנתח השוק.
בינתיים, נפחי המכירות של שטרי בעלות היו עדים לעלייה של 12.3% וכעת הם מהווים 51.9% מכלל עסקאות המכירות. למרות שנראה שהשוק נוטה מעט לטובת נכסים שהושלמו לעומת נכסים בשלב השיווק, התאמה מתקנת של צוות מוניטור פרופרטי לרישום טכני במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD), מגלה שמספר המכירות של וילות, שהוצגו כמושלמות עם שטרי בעלות שהונפקו, אכן נמצאים בבנייה ונמכרים בשלב השיווק (Off Plan).
במציאות, עסקאות Off Plan מחזיקות בנתח שוק דומיננטי מאז הרבעון הרביעי של 2021, שעומד כיום על 60.3%. השקות פרויקטים חדשים בשלב השיווק נותרו בשיא, עם רק 8,500 יחידות מסוג Off Plan שנוספו לשוק למכירה בנובמבר עם שווי מכירות ברוטו צפוי של 19.5 מיליארד AED (5.3 מיליארד דולר).
דירות מייצגות 90.9 אחוז, בנפח, מהמלאי החדש הזה, בעוד שבתים עירוניים ווילות מייצגים 6.1 אחוז ו-3 אחוזים בהתאמה. עד כה, השקות פרויקטים חדשים עלו על יותר מ-86,000 יחידות ושווי מכירות מצטבר של 252 מיליארד דירהם (68.6 מיליארד דולר), והאפילו על מספרי סוף השנה של 2022 בכמעט 33,000 יחידות ובשווי של 95 מיליארד דירהם (25.9 מיליארד דולר).
עם יותר מ-130 פרויקטים נוספים בשלבי התכנון שנמצאים במעקב בדובאי, Property Monitor אומר כי הוא צופה שהשקות חדשות ישמרו על רמות גבוהות היסטורית גם לתוך 2024. היא גם מצפה לראות שינוי בסוג היצע המוצרים, במיוחד הפחתה בסגמנטים היוקרתיים והאולטרה יוקרתיים.
היקפי עסקאות המשכנתא גדלו ב-7.8 אחוזים בנובמבר עם סך של 2,917 הלוואות
זה דחף את ההיקפים השנתיים לגבהים חדשים, עם יותר מ-33,500 הלוואות עד היום. הלוואות משכנתא בכמות גדולה, אלו שלקחו יזמים ומשקיעים גדולים יותר עם מספר יחידות, היו מהגורמים המשמעותיים לעלייה זו, כאשר נתח השוק שלהן גדל מ-3.9% ל-13.5%.
394 ההלוואות בתפזורת שהונפקו לחודש התפזרו על פני מספר פרויקטים, ובראשם רישום משכנתאות בתיק במגדל סירג’ (203) ב-Arjan, Rokane G22 (62) במעגל הכפר ג’ומריה בדובאי, ומגדל אל ג’ווהרה (21) במשולש הכפר ג’ומיירה. .
הלוואות לרכישות חדשות ומימון מחדש נותרות ברמות גבוהות היסטורית בכל סוגי הנכסים למגורים, דבר זה מצביע על המשך החוזק בשוק המשכנתאות הכולל למרות ריביות גבוהות יחסית. תשואות השכירות הממוצעות בדובאי עבור נכסים למגורים באמירויות המשיכו להישאר יציבות יחסית בנובמבר, ועלו ב-0.08% בלבד ל-6.68%.
התשואות הן עבור וילות והן עבור בתים עירוניים רשמו ירידות מתונות ב-0.34% ל-4.62% ו-0.31% ל-6.10% בהתאמה, בעוד שהתשואות לדירות חוו רווח שולי, עלייה של 0.24% ל-7.24%. מכאן ניתן ללמוד כי השקעה בדירות תביא תשואה גבוהה יותר מאשר השקעה בוילות או טאונהאוסים.
השינויים השוליים בתשואות והרמה הכללית מתאימים לתחזיות שלנו, ועם פרויקטי פיתוח חדשים רבים המתקרבים לקראת השלמת שוק השכירות, אנו צפויים לראות גידול במלאי הזמין בחודשים הקרובים, ועם זה אנו אמורים לראות גם ירידה הדרגתית בדמי השכירות לאורך 2024.
פרויקטים Off Plan בדובאי
פיתוח חדש Off Plan בדובאי נותר בשיא, עם קצת יותר מ-11,500 יחידות בשלב שיווק שנוספו לשוק למכירה עם שווי מכירות ברוטו צפוי של AED25bn (6.8 מיליארד דולר). דירות מייצגות 81.2 אחוז בנפח מהמלאי החדש הזה, בעוד שבתים עירוניים ווילות מייצגים 17.2 אחוז ו-1.6 אחוז בהתאמה.
עד כה, השקות פרויקטים חדשים עלו על קצת יותר מ-77,000 יחידות ושווי מכירות מצטבר של 230 מיליארד AED (62.6 מיליארד דולר), והאפילו על מספרי סוף השנה של 2022 ביותר מ-20,000 יחידות ושווי 70 מיליארד דירהם (19 מיליארד דולר).
עם יותר מ-100 פרויקטים נוספים בשלבי התכנון שעוקבים אחריהם על ידי Property Monitor, הוא מציג שהשקות חדשות ישמרו על רמות גבוהות היסטורית לפחות למשך שארית השנה ועד 2024.
משכנתא בדובאי
היקף עסקאות המשכנתא ירדו ב-16.1 אחוזים באוקטובר עם סך של 2,706 הלוואות. משכנתאות בכמות גדולה היו הגורמים המשמעותיים לירידה זו, כאשר נתח השוק שלהן מתכווץ מ-20.1% ל-9.6%.
259 ההלוואות בתפזורת שהונפקו לחודש התפזרו על פני מספר פרויקטים, ובעיקר רישום משכנתאות בתיק ב-Qsar Sabah (114) בדובאי פרודקשן סיטי, Majestic 1 (57) ב-International City II, וב-Burlington Tower (11) בביזנס ביי. בינתיים, בהלוואות למימון מחדש ושחרור הון, נתח השוק שלהן גדל מ-10.7% ל-41.5%.
שאר ה-48.9 אחוזים (עלייה של 9.4 אחוזים לעומת החודש שעבר) מההלוואות שנלקחו היו משכנתאות חדשות לרכישה, כאשר הסכום הממוצע שהושאל היה 1.78 מיליון דירהם (484,700 דולר).