שינויים גדולים נמצאים באופק עבור מגזר הנדל”ן של דובאי בשנת 2024, על פי תחזיות של מקורבים בענף.
דגש הולך וגובר על שיטות עיצוב ובנייה בת קיימא, הפנייה המתמשכת של בתים יוקרתיים במיוחד לקונים עשירים, שילוב נוסף של טכנולוגיית בינה מלאכותית ועיצובים מחודשים אדפטיביים של חללי משרדים בתגובה למגמות ארוכות טווח של עבודה מרחוק צפויים להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל”ן במדינה במהלך 12 החודשים הבאים.
סוגי הנכסים הטובים ביותר בדובאי להשקעה בשנת 2024
כשדיברה על סוג הנכסים הטובים ביותר להשקעה ברבעון הראשון של 2024, Ainsley Duncombe, מייסדת Off-Market Listing (OML) חשפה כי דירות ב”שכונות מבוססות ומתעוררות” רואות צמיחה עקבית.
“הביקוש לנכסי יוקרה, במיוחד כאלה עם מאפיינים ייחודיים או הממוקמים באזורים מעולים על קו המים, נוטה להישאר יציב. עם דיווחים המצביעים על כך שלאיחוד האמירויות יש למעלה מ-220,000 מיליונרים, עם עושר משותף של 1.2 טריליון דולר – וציפייה שמספר זה ימשיך לגדול, אנו צופים המשך צמיחה בקטגוריה זו. בנוסף, נכסים מסחריים, במיוחד שטחי משרדים באזורי עסקים מרכזיים, הראו הבטחה בשל תפקידה של דובאי כמרכז עסקים גלובלי”, אמרה דנקומב.
מומחית אחרת, Sana Kheir, מייסדת-שותפה של סוכנות הנדל”ן Mayfair Properties, אמרה כי נכסים Off Plan באזורי פריים כמו דובאי מרינה, דאונטאון דובאי ו-Jumeirah Village Circle ממשיכים למשוך משקיעים. “עם זינוק משמעותי של 59.4% בעסקאות Off Plan בשנת 2023, גיוון השקעות על פני סוגי נכסים שונים והתמקדות באזורים מתפתחים יכולים לחזק את תיקי ההשקעות”, אמרה.
דירות או וילות בדובאי: מהי הבחירה החכמה יותר?
עם זאת, הבחירה בין דירות ווילות בדובאי מסתכמת בהעדפות אישיות ויעדי השקעה. דירות באזורים כמו דובאי מרינה, דאונטאון דובאי וביזנס ביי מציעות פוטנציאל השקעה חזק, עם עלייה של 38% במכירות, מה שהופך אותם למתאימים עבור מי שמחפש להרוויח הכנסה מדמי שכירות.
“וילות באחוזת דובאי הילס, בפאלם ג’ומיירה ובחוות ערביות, עם עלייה בולטת של 20.72 אחוזים בעסקאות נכסים קיימים/מוכנים, פונות למי שמחפש מגורים מרווחים ובלעדיים. שיקול של אורח חיים ויעדים פיננסיים הוא מכריע בקבלת החלטה זו”, אמרה חאיר. דנקומב המליצה לבעלי בתים להשקיע בדירות כהשקעות טובות יותר, בעוד שווילות מציעות יותר מקום, ולכן שקלול סדרי העדיפויות הוא המפתח להחלטה.
“דירות, במיוחד באזורים מקושרים ופופולריים כמו דאונטאון דובאי, דובאי מרינה וג’ומיירה ביץ’ רזידנס, הציעו היסטורית תשואות טובות בשל ביקוש גבוה הן מצד תושבים והן מצד משקיעים. עם זאת, בעוד שדירות מובילות לעתים קרובות מבחינת עקביות, וילות יוקרה ובתי עיר בקהילות אקסקלוסיביות כמו Emirates Hills, Arabian Ranches ו-Jumeirah Golf Estates הראו גם פוטנציאל לתשואות גבוהות. עם איחוד האמירויות שממשיכה למשוך קונים אמידים המחפשים מגורים יוקרתיים ופרטיות, הנכסים היוקרתיים הללו ימשיכו להישאר אטרקטיביים”, אמרה.
השקעה באזורים נכונים ב-2024
עם המשך הצמיחה והפיתוח המהירים של דובאי, שוק השכירות מתפתח כל הזמן כדי לענות על הצרכים של אוכלוסיית הגולים הגדולה של העיר. עם זאת, עם אינספור פרויקטים חדשים למגורים ומסחר בבנייה, אזורים מסוימים צפויים להמריא כמקומות השכרה פופולריים בשנים הקרובות, בעוד שחלקם הפכו לאזורים שכדאי להימנע מהם בגלל מחירי השכירות הגבוהים. שוכרים שמקווים למצוא בית תקציבי צריכים לשקול היטב את כל האפשרויות שלהם ולהסתכל מעבר למחוזות המפורסמים והיוקרתיים ביותר.
“כאשר מחפשים את האזורים הטובים ביותר להשכרה שמתיישרים עם סבירות, ההמלצה שלנו היא לתת עדיפות לערך מעל הכל. בחינת אפשרויות Off Market מגלה לעתים קרובות עסקאות ידידותיות יותר לתקציב בהשוואה לנכסים הרשומים. לדוגמה, Jumeirah Village Circle (JVC) מציגה נכסים אטרקטיביים במחירים נוחים במיוחד. אזורים שנותרו חסכוניים יותר ממוקמים בדרך כלל רחוק יותר מפנים הארץ, הרחק מנקודות ציון אייקוניות שהעלו את מחירי הנכסים, במיוחד בשל הצלחת השכרות לטווח קצר למבקרים באמירויות המוכנים לשלם פרמיה עבור ההטבות הללו”, אמרה דנקומב.
Kheir הוסיפה כי כמה מהאזורים המבוקשים ביותר המתהדרים בביקוש גבוה ובשירותים נחשקים כוללים את דובאי מרינה, דאונטאון דובאי ואחוזת דובאי הילס, המתאימים הן לדירות והן לווילות. “אזורים אלה היו עדים לעלייה משמעותית בעסקאות מכירות, כאשר דובאי מרינה ומרכז העיר דובאי חוו שווי מכירות שובר שיא של 411.74 מיליארד דירהם. עם זאת, מילה של זהירות מוצדקת עבור אזורים כמו ג’בל עלי תעשייתי פירסט ואל ורסן פירסט, שבהם הביקוש להשכרה עשוי להיות נמוך יחסית”, אמרה.
עוד הוסיפה כי זיהוי אזורים שיש להימנע מהם יכול להיות “מאתגר”, במיוחד מכיוון שההתמקדות צריכה להיות ברכישת העסקאות הנכונות ובביצוע מחקר נרחב לפני “התחייבות”.
“חיוני להכיר בכך שהעדפות וצרכים אישיים שונים, מה שמתאים לאדם אחד לא בהכרח מתאים לאחר. כאשר בוחרים מקום להשכרה בדובאי, מומלץ לקחת בחשבון שיקולים כמו קרבה לעבודה, דרישות אורח חיים ושירותים זמינים”, אמר.
התמודדות עם העלאת שכר הדירה בדובאי
עם מומחים שחזו עלייה של 20 אחוזים בשכר הדירה השנה בשוק הנדל”ן בדובאי, גם דנקומב וגם Kheir יעצו בדרכים שונות לבעלי בתים להתמודד עם זה. “מגמה שאנו רואים היא ששוכרים מתקשרים יותר ויותר בחוזים למספר שנים עם משכירים לפיהם הם יכולים לנעול את שכר הדירה ל-2-3 שנים במחיר של היום, מה שנותן להם שקט נפשי ששכר הדירה שלהם קבוע למספר שנים.
“לרשות הפיקוח על נדל”ן (RERA) יש כללים והנחיות ברורות השולטות בהגינות ושקיפות, במיוחד בכל הנוגע להעלאות שכר דירה שנתיות, ואנו רואים יותר ויותר שוכרים מחנכים את עצמם לגבי זכויותיהם ומאתגרים את בעלי הדירות, כאשר יש חריגה מהעלאת שכר הדירה המותרת על פי חוק”, אמר.
עם זאת, דנקומב אמרה גם כי תשלומי שכר דירה חודשיים הם הנורמה בעולם. בעלי בתים בדובאי עדיין מעדיפים תשלומים גדולים יותר, פחות תכופים, ועשויים לגבות שכר דירה גבוה יותר אם יסכימו לתשלומים חודשיים המשולמים על ידי השוכרים, כאשר כמה בנקים מקלים על תשלומי השוכרים החודשיים הללו.
“הדגשה של היסטוריית תשלומים חזקה, התחייבות להשכרה ממושכת או דיון על העלאות מצטברות לאורך זמן עשויות לסלול את הדרך להסדר נעים יותר. בחינת מיקומים חלופיים או בחינת נכסים Off Plan עם תמחור יציב יותר עשויות להיות גם אפשרויות ברות קיימא”, הוסיף חייר.
נדל”ן בדובאי: למה לצפות בשנת 2024?
כשנשאלה למה רוכשי בתים ושוכרים יכולים לצפות ב-2024, דאנקומב הדגישה שיוזמות חיים ברי-קיימא יגדלו באזור, בהתאם להתמקדות של איחוד האמירויות הערביות בפיתוח ירוק וב-SDGs.
בנוסף, האמירות תמשיך להוביל כשוק בתי היוקרה המובילים, למשוך יותר HNWIs וסלבריטאים ותפקידה של AI בנדל”ן יתרחב במהירות, ויעצב מחדש את חיפוש הנכסים באמצעות המלצות מותאמות אישית.
“המגיפה הביאה לשינוי סיסמי בנדל”ן מסחרי, ואנו מצפים מהיזמים להמשיך להסתגל למהפכת העבודה המרוחקת על ידי עיצוב מחדש של חללי משרדים וירידה בביקוש לשטחי משרדים מסורתיים”, הוסיף.
Kheir גם הדגישה שפרויקטים קרובים כמו Dubai Creek Tower, Etihad Rail והאי עשויים להגביר עוד יותר את המשיכה ואת ערכי הנכסים של דובאי.
“בעוד תחזיות ספציפיות לשנת 2024 כפופות לאי ודאויות, היוזמות הממשלתיות והמדיניות האסטרטגית המתמשכת צפויות לקיים את צמיחת השוק”, אמרה והוסיפה כי “על בעלי העניין לפקוח עין מקרוב על מיקומים מתעוררים שחווים ביקוש מוגבר. השקעות אסטרטגיות, תוך התחשבות בנכסים מוכנים ולא מוכנים כאחד, יחד עם גישה ממוקדת לקוח תוך שימוש בפתרונות מונעי נתונים, יהיו קריטיים עם התאמה לשינויים בשוק. טיפוח שותפויות אסטרטגיות יכול להבטיח מוכנות להתפתחויות עתידיות”.