חוקי הנדל”ן החדשים בשארג’ה מכוונים להעצים את הגנת השוכרים ולחזק את מעמדה כאמירות אטרקטיבית למגורים ולעסקים כאחד. החוקים כוללים הגנות מורחבות מפני פינוי והקפאת שכר דירה, ומעוררים עניין בקרב מומחי תעשייה, הרואים בכך הזדמנויות לחיזוק שוק הנדל”ן של האמירות.
במסגרת הרגולציה החדשה, שוכרים למגורים בשארג’ה נהנים מהגנה בת שלוש שנים מפני פינוי, ואילו עסקים זוכים להגנה בת חמש שנים.
מהם חוקי הנדל”ן החדשים בשארג’ה?
בספטמבר האחרון, שארג’ה הציגה חקיקה חדשה בנוגע להשכרת נכסים, הכוללת הגנות ייחודיות עבור שוכרים ופרטי רגולציה מקיפים. חוק מספר (5) של 2024, שהוכרז על ידי ד”ר השייח’ סולטאן בן מוחמד אל קאסימי, שליט שארג’ה, חל על נכסים המיועדים למגורים, למסחר, לתעשייה ולמקצועות חופשיים. חוק זה קובע כללים הן למשכירים והן לשוכרים, כולל מגבלות על העלאות שכר דירה, שמירה על יציבות כלכלית והנחיות להסכמי שכירות ברורים.
בין היתר, החוק קובע כי משכירים אינם יכולים להעלות את שכר הדירה במשך שלוש שנים, אלא אם כל הצדדים מסכימים על כך. אם ישנה הסכמה להעלאה, לא ניתן לבצע העלאה נוספת בשנתיים שלאחר מכן. החוק גם מחייב הסכמי שכירות כתובים, קובע אגרות עירוניות לתקופת הסכם השכירות, ומספק הוראות למקרים בהם ניתן לפנות שוכר.
כיצד החוק ישפיע על השוכרים?
מוחמד קאסם איחליאק, מנהל סניף שארג’ה של Betterhomes, ציין כי ההגנה בת שלוש השנים על השוכרים משקפת את החשיבה קדימה של שארג’ה בשוק הנדל”ן המהיר. “זוהי הקלה משמעותית עבור השוכרים המאפשרת להם לתכנן את העתיד תוך הבטחת יציבות עבור המשכירים,” אמר איחליאק.
במגזר המסחרי, ההגנה בת חמש השנים מעניקה לעסקים תחושת ביטחון כלכלי ויכולת לתכנן תקציב באופן ארוך טווח, מה שהופך את שארג’ה למרכז מסחרי מוביל. איחליאק הוסיף שהקפאת שכר הדירה לשלוש שנים מעניקה לשוכרים ודאות כלכלית בהתמודדות עם עליות מחירים בלתי צפויות.
כיצד השוק יושפע מהרגולציה החדשה?
לפי שיין ברין, ראש תחום שארג’ה והאמירויות הצפוניות בחברת Savills Middle East, ההגנה המורחבת תספק לשוכרים ביטחון נוסף, במיוחד כלפי משכירים בלתי ישרים. “אף על פי שהשינוי בחוק מעניק הגנות, מרבית המשכירים כבר מקיימים את החוקים הקיימים,” אמר ברין, והדגיש כי החוקים החדשים גם מחייבים הסכמי שכירות כתובים ומטילים קנסות על אי-ציות.
למרות שהחוקים החדשים מביאים עימם הגנות משמעותיות, ברין ציין כי בסיום הקפאת שכר הדירה, השוכרים עלולים להיתקל בעלייה משמעותית במחירים, ובחלק מהמקרים מדובר בעלייה של מעל 40 אחוזים.
אילו אזורים מושכים את מירב התושבים החדשים?
אזורי מגורים כמו מג’אז, אל-חאן ואל-תאון נשלטים על ידי משקיעים בעלי נכסים בודדים בשל מיקומם האסטרטגי, ואילו קהילות חדשות כגון מוואיילח, אלג’אדה, מסאר ומריאם איילנד נהנות מביקוש גובר בזכות חוקים מקלים לבעלות זרה.
הכנסת ההגנה מפני פינוי לשלוש שנים צפויה להעצים את האטרקטיביות של שארג’ה, בעיקר עבור משפחות ודיירים ארוכי טווח המבקשים יציבות. “החוקים החדשים בשוק הנדל”ן בשארג’ה לא בהכרח יגדילו את האוכלוסייה החדשה, אך הם מהווים גורם משיכה נוסף למשפחות ומגזר השכירות,” סיכם ברין, והוסיף כי אלו חוקים שהופכים את שוק הנדל”ן בשארג’ה לבטוח ויציב יותר עבור השוכרים והמשקיעים.