מומחי נדל”ן בדובאי חשפו את הזמן הטוב ביותר לקנות נכס באמירות. לפי סוכן המכירות הבכיר של Betterhomes, קלווין קינג, “הזמן הטוב ביותר” לקנות נכס בדובאי תלוי אך ורק בנסיבות האישיות ובמוכנות הפיננסית. “נכון לעכשיו, תושבים רבים השוכרים ורואים עליות מחירים בדובאי הופכים לבעלי בתים עתידיים. עם יציבות תעסוקתית ותוכניות ארוכות טווח להישאר במדינה, הם להוטים לקנות ולהחזיק נכסים משלהם כמו גם נכסים להשקעה. המשקיעים גם עושים שולי רווח בריאים”, אמר קינג, והוסיף כי “עם זאת הניסיון ‘לתזמן’ את השוק הוא קשה ויכול לגרום להחמצת הזדמנויות”. לדברי קינג, מספר שיקולים נכנסים לתמונה, כולל היצע וביקוש, שיעורי ריבית ותנאי השוק השוררים.
קנה נכס כאשר התעריפים של מ”ר נמוכים יותר
מומחה אחר, היידר טואיימה, מנהל וראש חקר הנדל”ן ב-ValuStrat, אומר כי מי שקנה נכס באמירות לפני שנתיים עד שלוש – כשהייתה שוקת בשוק – קיבל החלטה נבונה כשמחיר ממוצע למ”ר היה נמוך יותר. כפי שפרסמנו במדריך “הפרמטר שכולם שוכחים בהשקעה בנדל”ן בדובאי“, המחיר למטר מרובע הינו אחד הפרמטרים החשובים ביותר כאשר בוחנים נדל”ן להשקעה בדובאי.
“המחיר הממוצע ל-Sq Ft היה פחות מ-900 דירהם; כרגע, הנתון הזה גדל ללא פחות מ-1,300 דירהם, שהם 100 דירהם יותר משיא המחירים של 2014”, הסביר טואימה והוסיף כי “נדרשת בדיקת נאותות לפני רכישת בית, במיוחד עבור וילות”.
שוק הנדל”ן של האמירויות חווה זינוק בתעריפי רגל מרובע בעקבות מגפת הקורונה בגלל מספר גורמים. היה ביקוש מוגבר לבתים גדולים יותר מכיוון שאנשים חיפשו סביבות מגורים מרווחות יותר. היצע מוגבל וביקוש גבוה תרמו לעליית המחירים. בעקבות זאת, דובאי משכה זרם משמעותי של אנשים ומשקיעים בעלי ערך גבוה, שנמשך על ידי הסביבה הפרו-עסקית של העיר, מדיניות המס החיובית והמיקום האסטרטגי של העיר.
זה הניע עוד יותר את הביקוש והעלה את המחירים, במיוחד עבור נכסי יוקרה. בנוסף, ממשלת דובאי יישמה יוזמות להמרצת שוק הנדל”ן, כגון הענקת ויזות ארוכות טווח (ויזת זהב ל-10 שנים) והפחתת חסמי השקעה, מה שהגביר את כוח המשיכה של דובאי והגדיל את הביקוש. ההתאוששות הכלכלית החזקה שלאחר המגפה בדובאי, יחד עם שיעורי הריבית הנמוכים בעולם, שיחקו גם הם תפקיד בהעלאת מחירי הנדל”ן כאשר המשקיעים חיפשו דרכים חלופיות לתשואה.
“שוק הנכסים בדובאי מתבגר עם שקיפות מוגברת ושיפור הרגולציות. שני מחזורי הנדל”ן האחרונים הראו שהתנודתיות בתנועות המחירים הפכה להיות צפויה יותר, עם איזון מכוון בביקוש והיצע שהוצג על ידי רשויות דובאי”, הוסיף טואיימה מחברת ValuStrat.
‘עונות’ בשוק הנכסים בדובאי
כשנשאל אם יש עונות או חודשים ספציפיים בשנה שבהם מחירי הנכסים בדובאי נוטים להיות נמוכים יותר או נוחים יותר עבור הקונים, טואיימה אמר שהמחירים אינם משתנים בהתאם לעונות השנה. עם זאת, נצפה כי “נפח המכירות של בתים מוכנים במהלך הרבעון השלישי הוא בדרך כלל הנמוך ביותר מיתר השנה. ייתכנו עונות או חודשים במהלך השנה עם פעילות קונים נמוכה יותר”.
אלה כוללים את חודשי הקיץ שבהם רוב המשפחות הזרות יוצאות לחופשה, במהלך חגים ופסטיבלים. “מחירי העסקאות בדרך כלל נשארים יציבים”, אמר, והוסיף כי אלו שמחכים לחג המולד, הרמדאן או הבלאק פריידיי לא סביר שימצאו אותם בנדל”ן בדובאי.
מה צריך לשקול בעת רכישת נכס בדובאי?
כאשר קובעים את הרגע המתאים להשקעה בשוק הנדל”ן של דובאי, מספר גורמים מרכזיים נכנסים לתוקף. לפי טואיימה, הזמן הטוב ביותר לרכישת נכס הוא בשלב השפל של השוק, שנראה גם ב-2010 וגם ב-2020. “עם זאת, משתמשי קצה יבחרו לקנות רק כשהם מוכנים ויכולים להרשות זאת לעצמם, ובדרך כלל הם שומרים על ההשקעה לטווח ארוך. משקיעים עשויים לבחור בתשואות שכירות, וזה קורה כשערכי השכירות גדלים מהר יותר מערכי ההון. אנחנו רואים את זה היום עם רוב שוק הדירות”, אמר.
במבט קדימה, קונים פוטנציאליים צריכים להיות מכוונים לאירועים הקרובים, לשינויי מדיניות ולגורמים כלכליים שעלולים להשפיע על מחירי הנכסים בדובאי. “הסיכוי לשיעורי משכנתא נמוכים יותר בשנת 2024 עבור רוכשים ממומנים עשוי לעודד עוד יותר את השוכרים להפוך לבעלים של הנכסים, שכן המגמה הנוכחית רואה איך דמי השכירות עולים מהר יותר מערכי ההון. קו המטרו החדש שהוכרז בדובאי ישפיע ככל הנראה על הביקוש בתוך קהילות שייהנו מקישורי התחבורה”, הוסיף טואיימה.
אזורי עניין גבוהים עבור קונים בדובאי
בהתחשב בשוק הנדל”ן הדינמי של דובאי, יש גם דפוס גלוי של עניין על פני פלחים שונים, המספק את הצרכים וההעדפות של פרופילי קונים שונים, אמר קינג.
“עבור בעלי בתים ומשקיעים בתחילת דרכם, אזורים כמו Jumeirah Village Circle (JVC), Arjan ,Jumeirah Lake Towers (JLT) ודרום דובאי משכו עניין רב עקב סבירות והשקות חדשות. אזורי שוק בינוניים, בייחוד קהילות הווילות כמו Arabian Ranches, The Springs, The Lakes ו-The Meadows מושכים בעלי בתים בשל מיקומים נוחים בקרבת בתי ספר למשפחות ומקומות עבודה. משקיעים באזורים אלה רואים הזדמנויות להשכרה בתעריפים גבוהים או מכירה מחדש ברווח סביר”, אמר.
למרות סימנים להאטה מצד משקיעים רוסים, הביקוש לנכסי יוקרה בדובאי נותר חזק, הסביר קינג, והוסיף כי קונים אירופיים, הודים ומזרח תיכוניים משקיעים באופן פעיל באזורים מבוקשים כמו פאלם ג’ומיירה ואל ברארי.
“השקות של פרויקטים Off Plan, ובמיוחד, ההשקה החדשה של Nakheel בפאלם ג’בל עלי ראתה לאחרונה מאות קונים וסוכנים שעומדים בתור ביום ההשקה ליחידות זמינות. הם מגלים הזדמנות לקנות בזמן ובמחיר הנכון”, אמר קינג.
טואיימה אומר כי דובאי יכולה “לראות האצה בצמיחת המחירים בקהילות בינוניות לעומת האטה ברווחי הון עבור נכסים יוקרתיים”, באזורים של Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis Jumeirah Village, Business Bay, The הירוקים ו-Dubai Production City.