שוק הנדל”ן בדובאי היה עד לצמיחה וביקוש אדירים, והשיג מספרים שוברי שיא בשנה שעברה. מגמת עלייה זו צפויה להימשך, כאשר מומחים טוענים כי אין חודש או עונה אידיאליים לרכישת נכס.
“עם הביקוש העולה על ההיצע, אין חודש או עונה אידיאליים לקנייה. אנו מעודדים את הלקוחות שלנו להיות מוכנים לפעול כאשר ההזדמנות הרצויה להם תהיה זמינה”, אמר לוק רמינגטון, מנכ”ל haus&haus.
למרות אי הוודאות הכלכלית העולמית, שוק הנכסים של דובאי צפוי לעלות ב-5-7 אחוזים בשנת 2024, מונע ממעמד המקלט הבטוח שלו, הסביבה הידידותית למס ואוכלוסייה הגדלה. באשר למגמות המתפתחות השנה, רמינגטון מאמין שתהיה התעוררות מחודשת של השוק הסיני. “בשל הנעילה וההגבלות, ראינו נסיגה מסיבית מהסינים, אבל אני מתאר לעצמי שנראה הרבה סינים חוזרים לשוק איחוד האמירויות”, אמר.
משקיעים פוטנציאליים המתבוננים בכל שוק נכסים, כולל דובאי, צריכים לקחת בחשבון גורמים מגוונים, כולל תנאים כלכליים, מגמות בשוק ואלמנטים אחרים המשפיעים על מגזר הנדל”ן.
גורמים כלכליים שכדאי לקחת בחשבון:
- שיעורי ריבית: ריביות נמוכות יותר, פוטנציאליות בגלל קיצוצים של ה-FED ואחריו הבנק המרכזי של איחוד האמירויות, עשויות להפוך את רכישת הנכסים לנגישה יותר.
- פיתוחי תשתית: קווי מטרו חדשים ופרויקטים אחרים יכולים לשפר משמעותית את ערכי הנכס באזורים ספציפיים.
- עונתיות: חודשי קיץ איטיים באופן מסורתי עשויים שלא להתקיים בשנת 2024 בגלל ביקוש גבוה. תהיו מוכנים לפעול במהירות כאשר צצות הזדמנויות.
טרנדים מתפתחים:
- התעוררות מחודשת של קונים סינים: הגבלות נסיעה רפויות עלולות להחזיר משקיעים סינים.
- אקספו סיטי: התשתיות הקיימות ותכונות איכות הסביבה הופכות אותה ליעד השקעה מעולה.
- פריחת שוק משני: נכסים משופצים בקהילות מבוססות כמו חוות ערביות מושכים רוכשי פרימיום.
- הביקוש עובר מעבר לאזורים מרכזיים: פיתוחים מתקדמים יותר ב-Jumeirah Village Circle (JVC) וב-Arjan נותנים מענה לקונים המחפשים סבירות עם פוטנציאל צמיחה.
- העלאות שכר הדירה נמשכות: מלאי מוגבל דוחף את שכר הדירה ב-10-20 אחוזים יותר, מה שמטיב עם בעלי הדירות (תשואה ממוצעת עולה על 6.5 אחוז). השוכרים עשויים לבחור בחוזי שכירות לטווח קצר לצורך גמישות.
בנוסף לזרם הצפוי של משקיעים סיניים, פרויקטי מגורים של אקספו סיטי צפויים למשוך עניין הולך וגובר, הניזונים מגורמים כמו נוכחות של תחנת מטרו ומאפיינים בני קיימא. “התשתית שכבר קיימת, כולל תחנת מטרו ותכונות ברות קיימא, הופכות אותה לאטרקטיבית ביותר בהשוואה לפיתוחים קהילתיים חדשים אחרים”, אמר רמינגטון.
בתחום המכירות המשניות, אזורים המתויגים כ”נקודות חמות”, כמו Arabian Ranches ו-Emirates Living, חווים בעקביות ביקוש העולה על ההיצע הזמין. מצב זה הוכח כיתרון לבעלי בתים, ומאפשר להם לשפץ נכסים מיושנים ולמכור אותם מחדש במחירים גבוהים יותר.
עקב ביקוש מוגבר, “קונים נאלצים לשקול נכסים רחוקים יותר”. מפתחים מטפלים באופן יזום במגמה זו על ידי בניית נכסים יוקרתיים באזורים שנחשבו בעבר ל”סבירים” כמו JVC ו-Arjan. צפוי כי ערכי הנכס באזורים אלה יהיו עדים למסלול כלפי מעלה.
העלייה בביקוש שגוברת על ההיצע ממשיכה להשפיע על שוק הנדל”ן, כאשר דמי השכירות צפויים לעלות עוד יותר ב-10 עד 20 אחוזים בשנת 2024. “למרות שהשוכרים אולי קיוו לדחייה מהעלאת דמי השכירות ב-2024, המלאי הזמין הוא עדיין בעיה מסיבית בשל מסירת נכסים נמוכה מהצפוי ב-2023”, אמר רמינגטון.
לדברי מומחים, מדובר בשוק משקיעים ומשכירים עם תשואות ממוצעות העולה על 6.5 אחוז. “אם כי, זה גם אומר שדיירים עם חוזה קיים כנראה יחדשו את השכירות שלהם במקום לעבור. אז עשוי להיות שינוי במחשבה עבור בעלי דירות שעוברים לחופשה/ליסינג לטווח קצר שמציע יותר גמישות”, הסביר.
שוק הנכסים בדובאי: צמיחה פנומנלית
קונים בדרך כלל חוששים ש”פספסו את הסירה” בכל הנוגע לביצוע השקעות בנכסים, עם זאת, “אין ספק שהצמיחה האחרונה בשוק הנדל”ן בדובאי באמת הייתה פנומנלית, אבל כשמסתכלים על זה בפרספקטיבה מול ערים גדולות אחרות, בערים כמו ניו יורק, לונדון והונג קונג, עלות הנכסים בדובאי עדיין מציעה לבעלים ולמשקיעים תמורה נהדרת לכסף”.
השנה צפויה להימשך מגמת הביקוש העולה על ההיצע, מה שמותיר את הצורך לשלב חשיבה תחרותית ו”להיות מוכנים לפעול במהירות ולהיות מוכנים לשלם פרמיה אם מחפשים משהו בתחום מאוד ספציפי.” עם זאת, למי שגמיש יותר, רמינגטון מבטיח שיש “הרבה עסקאות מצוינות זמינות ובעלות ערך טוב”.
נכסים בשלב שיווק (Off Plan) בשנת 2024
המומנטום של פרויקטים Off Plan מוכן לשמור על מסלול כלפי מעלה עם מספר פיתוחים ברחבי העיר. הדרישה צפויה להסלים מכיוון ש”התושבים רואים את עצמם מתיישבים בדובאי לטווח הארוך ומוכנים לחכות לביתם המושלם בקהילה חדשה”.
יתרה מכך, המגזר המסחרי צפוי להיות מוקד ב-2024. “בשנת 2023 הנכס המסחרי חווה זינוק ואנו מצפים להמשך צמיחה מהותית ככל שחברות נוספות רואות את היתרונות שיש לעיר להציע”, סיכם רמינגטון.