קניית דירה הייתה מאז ומתמיד מהלך כלכלי לא קל, ובייחוד בשנים האחרונות שבהן שוק הנדל”ן לא מפסיק לגעוש, כל אחד ישמח לדעת כיצד הוא מגדיל היכולת לקבל מימון מלא לרכישת דירה באשדוד במקום להביא סכום, שלעתים יכול להיות לא מבוטל, של הון עצמי. מידע חשוב לגבי קבלת הלוואות בישראל יכול להציג בפני כל אדם דרכים לקבלת משכנתא למימון דירה בדרך לעסקת נדל”ן נוחה יותר מבחינה כלכלית.
הדרישה הבעייתית להציג הון עצמי מספק בימינו
גם כשמחירי הדירות בארץ היו סבירים בעבר הרחוק, לא תמיד היה זה קל להשיג את ההון העצמי שדרשו הבנקים כשזוגות ואנשים אחרים ביקשו לקבל משכנתא. היום הדרישה היא להון עצמי של 30% מערך הדירה, ומחירי הנדל”ן הגבוהים מראים עד כמה זה קשה לרבים לגייס סכום כזה. כמו שרואים היום את שוק הנדל”ן, הרי שהוא כנראה ימשיך לעלות, ולכן משימת השגת ההון העצמי תהיה מאתגרת עוד יותר.
הלוואה לכל מטרה מגופים מסחריים שונים
אם בעבר הרחוק רק הבנק היה הכתובת של מבקשי המשכנתאות בישראל, הרי שהיום התמונה השתנתה. היום יש גופים מסחריים נוספים ומסלולי הלוואות אחרים לכל מטרה שמאפשרים ללוות את ההון העצמי הנדרש:
- הלוואה מבנק מסחרי
- הלוואה מחברת ביטוח
- הלוואה מחברת אשראי
- הלוואה מקרנות
- הלוואה מחברה פרטית
מה שחשוב לדעת זה שאלה הלוואות שניתנות בסכומים נמוכים יחסית למשכנתא של הבנק, והן מציגות ריביות גבוהות יותר. לעומת זאת, לרוב, התקשורת בין גורמי הלוואות כאלה לבנקי משכנתאות היא נמוכה עד שהיא כמעט ולא קיימת, ולכן הבנקים עלולים לא לזהות שנוצרת הלוואה כפולה על רכישת נכס נדל”ני.
לקיחת משכנתא שנייה
עוד אפשרות לגיוס הון היא לקיחת משכנתא שנייה. משכנתא למימון דירה בצורה כזו מתאימה למי שכבר יש לו נכס או למי שיש לו קרוב משפחה בעל נכס שמעוניין לעזור לו. כאן יהיה קשר בין ההלוואות של מבקש המשכנתא, והוא צריך למשכן את הנכס (או חלק מהנכס) שלו או של קרוב המשפחה, לבנק למשכנתאות. משכון זה לרוב ימנע מהבנק להתנגד להלוואה המבוקשת.
הסיכון במימון מלא לרכישת דירה
חשוב להבין שגיוס הון עצמי בצורה של הלוואה מציג גם צדדים נוספים, הקשורים לרוב ליכולת ההחזר של המימון המלא שנלקח לטובת עסקת נדל”ן. כלומר, אם רכישת דירה נעשתה כולה ע”י הלוואות (לדוגמא, משכנתא מבנק למשכנתאות והלוואה מחברת ביטוח לגיוס ההון העצמי), הרי שהדבר יכול להוביל לעתים אצל אנשים מסוימים לדברים הבאים:
- תשלום החזרים חודשיים גבוהים מאוד
- הקטנת ההכנסה נטו של משק הבית
- חוסר יכולת לעמוד בתשלומי ההחזר
- ערך משכנתא גבוה יותר מערך הנכס. זאת במידה ויהיו ירידות בענף הנדל”ן, והדבר יגרום להפחתה בביטחון של בנק המשכנתאות בכל הקשור למימוש נכס בערך סביר במידה והלווה לא עומד בהחזרים החודשיים.
הייעוץ הנדרש אם בכל זאת הולכים על מימון מלא
כדי למנוע מצב קשה שיכול להיווצר בגלל ניהול לא נכון של הלוואת המשכנתא ושל גיוס ההון העצמי, חשוב מאוד לקבל ייעוץ מקצועי בנושא. מומחה בתחום זה יקבל תמונה מלאה על היכולות הכלכליות של הלווים ועל הרצונות שלהם, כדי להבין האם הכנסתם יציבה ועד כמה הם יכולים לעמוד בהחזרים חודשיים בגובה מסוים ולתקופת זמן כלשהי.
במסגרת ייעוץ מקצועי כזה עוסקים גם ביכולת של הלווים ליצור מקור הכנסה אחר במידת הצורך במהלך השנים, לזהות את היכולת להגדיל את ההכנסות בעתיד, להבטיח ככל שניתן את ירידת ערך הנכס, ומנסים גם ליצור מסגרת כלכלית שתאפשר עמידה בתשלומים החודשיים מול כל גורם בלי שתהיה פגיעה באיכות החיים של הלווים ובלי סיכון שהם יאבדו את הנכס שקנו.