מדריך לחישוב ROI על השקעה בדובאי

איך עושים חישוב החזר על ההשקעה (ROI)?

כדי לחשב בצורה מדויקת את החזר ההשקעה (ROI) בנדל”ן בדובאי, יש לדעת לבצע את החישוב בצורה נכונה ולכלול הוצאות נלוות הן בקניית הנכס והן במכירתו.

חישוב החזר על ההשקעה (ROI) במכירה של הנכס

הנוסחה של חישוב ROI היא הבאה:

ניקח לדוגמה נכס שקניתם במחיר של 1,000,000 AED, ואתם מוכרים אותו ב-1,200,000 AED. האם הרווח הנקי שלכם הוא 200,000 AED? התשובה היא שלילית, מכיוון שעליכם לקחת בחשבון הוצאות נלוות, הן בשלב הקנייה והן במכירה.

ניקח מקרה נפוץ, בו אתם מוכרים את הנכס לפני שהפרויקט מוכן למסירה. הנכס יהיה מוכן ממש בקרוב ואתם כבר יכולים לחפש לו קונה (כמובן בליווי מלא שלנו). לדוגמא, שילמתם לחברת נדל”ן כבר 700,000 AED לפי תוכנית התשלומים 70/30 ונשאר לכם לשלם 300,000 במסירה של הנכס.

הסכום המלא של הנכס הוא 1,000,000 AED (למרות שבפועל שילמתם עד נקודה מסוימת 700,000 AED).

אנחנו ניקח בחשבון הוצאות שהיו לנו ברכישה של הנכס על הנייר:

• תשלום 4% למחלקת קרקעות של דובאי (DLD) – בדוגמא שלנו 40,000 AED
• עמלת רישום (Admin Fee) – נע בין 1,050 – 5,290 AED. ניקח לדוגמא 5,000 AED

אנחנו ניקח בחשבון הוצאות שיש לנו בשלב המכירה החוזרת של הנכס:

• עמלה 2% לסוכן נדל”ן (מסכום המכירה) – בדוגמא שלנו 24,000 AED
• עמלת אישור NOC (שאין התנגדות מצד חברת הנדל”ן למכור את הנכס) – בדרך כלל סכום קבוע של 4,200 AED.

הקונה שלנו צריך לשלם לנו את החלק שלנו (70% + עליית הערך) ו-30% לחברת הנדל”ן במסירה של הנכס. כלומר, בדוגמא שלנו מתוך סכום מכירה של 1,200,000 דירהם:

• 900,000 AED הקונה משלם לנו (מורכב מ-700,000 דירהם ששילמנו כבר + 200,000 דירהם עבור עליית הערך של הדירה).
• 300,000 AED הקונה משלם לחברת הנדל”ן.

כעת, כל הנתונים הללו מאפשרים לנו לעשות חישוב החזר על ההשקעה (ROI)

• הכנסה של 900,000 AED
• הוצאות של 700,000 + 40,000 + 5,000 + 24,000 + 4,200 = 773,200 AED

הכנסות פחות הוצאות = 126,800 AED

על מנת לבצע חישוב אחוז התשואה, משתמשים בנוסחה הבאה:

כלומר, התשואה שלנו במכירה של הנכס היא 16.4% (ולא 20% כפי שנראה היה לפני שלקחנו בחשבון את כל ההוצאות).

כדי לעשות חישוב ROI אתם צריכים 3 משתנים בלבד:

• מחיר מכירה
• מחיר קנייה מקורי
• באיזה שלב אתם מוכרים לפי תוכנית התשלומים שלכם

מניתוח ה-ROI שלנו ניתן להסיק שההוצאות הנלוות שלנו אוכלות לנו תמיד לפחות 7% מהרווח.

כדי למכור את הנכס בלי הפסד אנחנו חייבים לקחת בחשבון:

• אם הנכס שלנו עלה 1,000,000 AED, אנחנו צריכים למכור אותו מעל 1,073,200 AED
• אם הנכס שלנו עלה 2,000,000 AED, אנחנו צריכים למכור אותו מעל 2,160,000 AED
• אם הנכס שלנו עלה 3,000,000 AED, אנחנו צריכים למכור אותו מעל 3,240,000 AED

כל סכום מעל המספרים הללו ייחשב בתור הרווח הנקי.

יש לקחת בחשבון תשלום בסך 25% מהרווח הנקי לרשות המיסים בישראל אם אתם תושבי מדינת ישראל (בדובאי כמובן לא יהיו לכם מיסים).

חישוב החזר על ההשקעה (ROI) בהשכרה של הנכס

נמצא שוכר לנכס לאחר המסירה שלו, לאחר ששילמנו 100% – לדוגמא 1,000,000 AED

אנחנו ניקח בחשבון הוצאות שנתיות שחלות על בעל הנכס לאחר שהנכס מוכן:

• הוצאות Service Charge (דמי אחזקה = וועד בית). התעריף משתנה בהתאם לגודל הנכס. אם לדוגמא התעריף הוא 15 דירהם לכל Sq Ft (רגל רבוע), והנכס שלנו בגודל 1,000 רגל רגוע (93 מ”ר), התעריף השנתי של Service Charge יהיה 15 דירהם כפול 1,000 רגל רבוע = 15,000 דירהם בשנה.

יש לציין שהוצאות כמו חשמל, מים, גז ומערכת קירור חלות על השוכר של הדירה.

אם לדוגמא אנחנו נמצא שוכר שמשלם לנו 100,000 AED בשנה, נוכל לחשב בקלות את סכום ה-ROI שלנו:

הכנסה שנתית של 100,000 דירהם מינוס הוצאות Service Charge בסך 15,000 דירהם = 85,000 דירהם.

אנחנו חייבים לקחת בחשבון הוצאות נלוות שהיו לנו בקנייה של הנכס:

• תשלום 4% למחלקת קרקעות של דובאי (DLD) – בדוגמא שלנו 40,000 AED
• עמלת רישום (Admin Fee) – נע בין 1,050 – 5,290 AED. לדוגמא 5,000 AED

כעת, נכניס את כל הנתונים לנוסחה שלנו כדי לחשב את אחוז ה-ROI:

התשואה השנתית שלנו משכירות תהיה 8.13%

יש לקחת בחשבון הוצאה חד פעמית למתווך כדי למצוא שוכר. בדרך כלל 5% מהשכירות השנתית או חודש שלם (מחלקים את דמי השכירות השנתית ב-12 חודשים).

חשוב לזכור כי מחירי השכירות בדובאי עולים מדי שנה, לכן אפשר לקחת בחשבון שאחוז התשואה שלכם מהשכירות תעלה מדי שנה (בדרך כלל ב-5%).

מה קורה עם שכירות לטווח קצר?

בשכירות לטווח קצר יש לקחת בחשבון הרבה יותר משתנים ומומלץ לעשות את החישוב יחד עם חברת הניהול שמטפלת בשכירות לטווח קצר ותחזוקה של הנכס. לרוב, החברות הללו לוקחות 20% מדמי השכירות. בשכירות לטווח קצר הוצאות כמו חשמל, מים, גז ומערכת קירור חלות על בעל הנכס. כמו כן, צריך לעשות הערכה של אחוז התפוסה במהלך שנה שלמה של שכירות.

כל המשתנים הללו מביאים לפעמים למצב בו התשואה משכירות לטווח קצר תהיה זהה לשכירות לטווח ארוך, אותה כדאי לבחור כדי להימנע מכאבי ראש. בשכירות לטווח קצר חשוב לבחור מיקום תיירותי ו/או פרויקט נדל”ן מיוחד ומעניין, כדי לעשות תשואה גבוהה יותר משכירות לטווח הארוך.

אנחנו בחברת Palmera נשמח לאתר לכם נכסים שיביאו לכם ROI גבוה בהתאם לאסטרטגיית ההשקעה, התקציב והדרישות שלכם. פנו אלינו כדי לקבל ייעוץ והצעות להשקעה ללא התחייבות וללא עמלת תיווך.