שוק הנדל”ן המשגשג של דובאי חווה עלייה של 17% במחירי הדירות במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים, וזינוק של 40% מאז 2020, כך לפי דו”ח של מנהל ההון UBS. עם העליות המרשימות במחירים, כל השקעה יכולה לראות ערכים שנעים בין עלייה לירידה, ולכן UBS בחנה את האפשרות של סיכון לבועה נדל”נית בדובאי ובערים מרכזיות אחרות בעולם.
הסיכון לבועות נדל”ן בערים שנבדקו בדו”ח UBS Global Real Estate Bubble Index ירד בממוצע זו השנה השנייה ברציפות.
האם יש סיכון לבועה בשוק הנדל”ן של דובאי?
למרות שהסיכון לדובאי גדל במידה הגדולה ביותר מבין הערים שנבדקו, לפי UBS הסיכון לבועה בעיר נותר מתון בלבד. לעומת זאת, מיאמי נמצאת בראש רשימת הערים עם הסיכון הגבוה ביותר לבועת נדל”ן, ואחריה טוקיו וציריך, למרות ירידה ניכרת בציון הסיכון שלה לעומת השנה הקודמת.
ערים נוספות עם סיכון גבוה לבועה כוללות את לוס אנג’לס, טורונטו וג’נבה, בעוד שבאמסטרדם, סידני ובוסטון הסיכון מוגדר כמתון. דובאי נכללת בקבוצת הערים עם סיכון מתון לבועה, יחד עם סינגפור, מדריד, פרנקפורט ומינכן.
הערכת הסיכון לבועה בדובאי
לפי הדו”ח של UBS, שוק הנדל”ן של דובאי נמצא בביקוש גבוה מאז 2021, כאשר צמיחה כלכלית דינמית והגירה מאזורי השקעה פחות אטרקטיביים תרמו לעלייה זו. הכנסות משקי הבית צמחו מאז 2021, וכמות הקונים במזומן הגבוהה הפחיתה את השפעת העלאת הריביות על השוק.
כמות עסקאות הנדל”ן הגיעה לשיא, כאשר עליית מחירי הדירות של 17% בשנה האחרונה בולטת ביחס לערים אחרות. עם זאת, למרות העלייה החזקה במחירים, תשואות השכירות נשארו אטרקטיביות, בין 6% ל-7%, עקב עלייה של 60% בשכר הדירה הריאלי.
למרות זאת, UBS מזהירה כי חלק מהעלייה נובע מביקוש ספקולטיבי ומכירות מוקדמות (Off-Plan) רבות, והחלק היוקרתי בשוק מוערך יתר על המידה, מה שעשוי לגרום לתנודות מחירים בטווח הקצר. בטווח הארוך, ירידת מחירי הנפט או מיתון כלכלי עלולים להשפיע על השוק.
הסיכון לבועה בפרספקטיבה גלובלית
ברמה העולמית, מחירי הדיור המתואמים לאינפלציה נמוכים בממוצע ב-15% מאז אמצע 2022. בערים כמו פרנקפורט, מינכן, סטוקהולם והונג קונג, המחירים נמוכים ביותר מ-20% מהשיא שלאחר המגפה.
עם זאת, בערים כמו דובאי ומיאמי, המחירים ממשיכים לעלות. Matthias Holzhey, מחבר הדו”ח, ציין כי המחירים בערים רבות הגיעו לתחתית וכי התמונה הכלכלית תקבע אם נראה עליות מחירים חדשות או יציבות יחסית.
מהי בועת נדל”ן?
לפי UBS, בועות נדל”ן הן תופעה מחזורית בשוקי הנדל”ן. בועה מתייחסת למחיר גבוה במיוחד ומתמשך של נכס, כאשר לא ניתן להוכיח את קיומה אלא אם היא מתפוצצת. דפוסי בועות כוללים עליות מחירים שאינן תואמות להכנסות המקומיות ושכר הדירה, יחד עם פעילות מוגברת של הלוואות ובנייה.