האם שוק הנדל”ן בדובאי מאותת על האטה, אחרי 17 רבעונים רצופים של עליית מחירים?
שוק הנדל”ן למגורים בדובאי נכנס לשנתו החמישית של גידול מתמשך, עם עלייה של 20% במחירי המכירה המגורים העירוניים לעומת השנה שעברה ו-18% עלייה במחירי השכירות, לפי עדכון שוק הרבעון השלישי של 2024 של Cushman & Wakefield Core.
העלייה הזו מציינת את הרבעון ה-17 ברציפות של עלייה במחירים ובשכרות, מה שמעיד על דרישה מתמשכת בשוק.
היצע הנדל”ן לשנת 2024 נשאר מתון, אך צנרת הפרויקטים מתמלאת לקראת השנים הקרובות.
הספקה בשנת 2024
ברבעון השלישי של 2024, הושלמו כ-9,157 יחידות מגורים, ובסך הכל עד כה השנה נמסרו 22,900 יחידות. בנוסף, צפויים להימסר עוד 10,700 יחידות ברבעון הרביעי, ובכך יגיע היקף ההספקה השנתי בשנת 2024 ל-33,600 יחידות מגורים. למרות שההיצע לשנת 2024 נותר מתון, צנרת הפיתוח מתחילה להאיץ, עם מסירות צפויות בכמות משמעותית בשנים הקרובות.
על פי Cushman & Wakefield Core, עלייה זו בהיצע עשויה לתרום ליציבות השוק.
שוק נדל”ן על הנייר נשאר דומיננטי
שוק הנדל”ן על הנייר (Off-Plan) ממשיך להיות הדומיננטי, בעוד ששוק הנדל”ן המשני (Secondary Market) מראה סימנים של יציבות.
מספר עסקאות בשוק ה-Off-Plan ברבעון השלישי של 2024 עלה ב-51% לעומת אותו רבעון בשנת 2023, בעוד שמכירות בשוק המשני רשמו עלייה של 19% בהשוואה לשנה שעברה.
מהירות התקדמות בשוק הנדל”ן
פרתיוש גראפו, ראש תחום מחקר וייעוץ ב-Cushman & Wakefield Core, ציין: “ברבעון השלישי של 2024, עסקאות ה-Off-Plan היו כ-34,000, שזה פי 2.3 יותר מאשר עסקאות בשוק המשני. זה משקף מגמת גידול בשוק הנדל”ן למגורים בדובאי לעבר נכסים לא-על-תכנית, במיוחד בשל המשיכה של תכניות תשלום אטרקטיביות ודרישה גוברת לויזות נדל”ן מקשרות.”
האם אנו עדים למתינות בצמיחה במחירים?
ישנם סימנים ראשוניים של התמתנות בצמיחה במחירים, במיוחד באזורים היוקרתיים, שם הצמיחה יציבה יותר.
מחירי המכירה העירוניים רשמו עלייה מרשימה של 20% לעומת השנה שעברה. על פי סגמנטים בשוק, מחירי מכירת הווילות עלו ב-23% לעומת השנה שעברה, בעוד שמחירי הדירות עלו ב-19%.
בזמן שמחירי המכירה העירוניים ממשיכים במגמת עלייה, האזורים היוקרתיים חווים יציבות יחסית בצמיחה במחירים, וייתכן כי בשוק הגבוה יש סימנים למתינות במחירים.
שוק השכירות רושם עליות דומות
גם שוק השכירות מצביע על סימנים דומים לאלה הנראים בשוק המכירות, עם עלייה כוללת בשכירות של 18% בשנה האחרונה. דמי השכירות לדירות עלו ב-19%, בעוד ששכירות הווילות עלתה ב-13%, מה שמעיד על מגמת יציבות בשוק הווילות.
במקביל, ישנה עלייה בביקוש לשכירות באזורים נגישים יותר, עם עליות חזקות בשכירות באזורים כמו Discovery Gardens ו-Jumeirah Village Circle.
התחום היוקרתי ממשיך להתרחב
בשוק היוקרתי, 424 נכסים למגורים נמכרו במחיר של יותר מ-20 מיליון דירהם (כ-5.45 מיליון דולר) בדובאי ברבעון השלישי של 2024, מה שמצביע על עלייה משמעותית של 41% בהשוואה לרבעון השלישי של 2023.
הפאלם ג’ומיירה ממשיך להיות יעד מרכזי לעסקאות יוקרה, מה שמצביע על חיזוק ביקוש מצד משקיעים בעלי הון גבוה.
סיכום:
גראפו ציין כי, “הביקוש הגובר מצד משקיעים בעלי הון גבוה לנכסים יוקרתיים, במיוחד נכסים על המים ונדל”ן עם מותגים, צפוי להמשיך ולחזק את שוק הנדל”ן היוקרתי בדובאי ככל שהעושר הגלובלי יתמקד בעיר.”