מחזור הנדל”ן בדובאי צפוי להיכנס לשלב חדש, עם שוק דירות מתחדש וצמיחה מתונה יותר בשוק הווילות, על פי דו”ח חדש של ValuStrat. שיעורי משכנתא פוטנציאליים נמוכים יותר עשויים לעודד את השוכרים לעבור לבעלות על דירה, לאור המגמה של עלייה מהירה יותר בדמי השכירות בהשוואה לערכי ההון.
קו המטרו הכחול של דובאי שהוכרז לאחרונה צפוי להשפיע על הביקוש בקהילות עם קישורי תחבורה משופרים. דמי השכירות לדירות עלולים להמשיך לעלות, במיוחד עבור חוזים חדשים, והשוכרים הקיימים עשויים לחוות עלייה בחידושים השנתיים עקב עדכונים במחשבון השכירות של RERA.
שכר הדירה של וילות הגיע לתקרות מחיר אפשריות, מה שהוביל את הקונים לחפש אפשרויות סבירות יותר, ומגמה זו צפויה להימשך בתחילת 2024, אמרו אנליסטים, והוסיפו כי מומלץ למשקיעים ולקונים להיות זהירים כלפי קהילות וילות יוקרתיות.
במונחים של מחירי מגורים ושכר דירה, איחוד האמירויות מתכננת להעלות את יעדי האמירות, ולחייב חברות עם 20 עד 49 עובדים להעסיק אזרחי איחוד האמירויות. שינויים בחוק העבודה ועובדי הבית יבוצעו ב-2024.
במגזר הקמעונאי ייפתחו מרכזי קניות חדשים, ביניהם קניון נד אל שיבא וקניון אגורה. נתח ההכנסות מעסקאות מקוונות צפוי לגדול, ולהשפיע על מפעילי קניונים עם שכר דירה נמוך יותר ומשרות פנויות גבוהות יותר.
תחום המלונאות יהיה עד למספר מלונות חדשים בקרוב, כולל The Lana, Siro Dubai, Five Luxe, Six Senses The Palm, Mama Shelter, Mandarin Oriental in Wasl Tower, ו-Ceil Tower. מלונות ארבעה עד חמישה כוכבים צפויים לשלוט במלאי המלונות הקרובים והאורחים המקומיים יישארו עם תפוסה והכנסות עבור מלונות במחירים נוחים עד בינוניים. כמו כן, צפויה חנוכת מגדל Ciel במרינה של דובאי, שיהפוך למלון הגבוה בעולם.
“למשקיעים ולקונים מומלץ לנהוג במשנה זהירות, לנהוג בבדיקת נאותות ולהישאר מעודכנים. יוזמות ממשלתיות, כולל ויזות לגמלאים, הוויזה הירוקה והרחבת תכנית ויזת הזהב ל-10 שנים, צפויות למשוך אנשי מקצוע זרים להתיישב באיחוד האמירויות ולספק תמיכה נוספת לשוק הנדל”ן. עם זאת, כמו בכל תחזית, אירועים בלתי צפויים או שינויים בעתיד עשויים להשפיע על העיתוי של התחזיות הללו”, אמרו אנליסטים של ValuStrat.
מבחינת התחזית לשנת 2024, הכלכלה צפויה לצמוח ב-4-4.5 אחוזים ב-2024, בהובלת מגזרים שאינם נפט. גידול האוכלוסייה החזיק מעמד בביקוש לנדל”ן. רוב מגזרי הנדל”ן צפויים לראות המשך צמיחה מתונה ב-2024, עם התייצבות מסוימת בשוק ותיקוני מחירים פוטנציאליים. לפי הדו”ח, כלכלת דובאי חווה צמיחה חיובית במגזרים שונים.
“במהלך המחצית הראשונה של 2023, היית עלייה בולטת בביקוש יחד עם מחסור באספקה לבתים גדולים יותר במקומות מעולים. עם זאת, לאחרונה נצפה שינוי בדפוסי הביקוש, כאשר קונים מגלים כעת עניין מוגבר באזורים סבירים יותר כגון Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis, Jumeirah Village, Business Bay, The Greens, ו-Dubai Production City, שם היית בעבר פחות התעניינות”, הוסיפו האנליסטים.
צמיחה זו מיוחסת ליוזמות ממשלתיות כמו תוכניות ויזת הזהב, רפורמות בחוקי החברות והתרחבותם של סטארט-אפים וחברות לאחר מגיפה. הביקוש לשטחי משרדים צפוי להימשך בשנת 2024, במיוחד ב-DIFC ובדאון טאון דובאי עבור חללי משרדים בדרגה א’. Jumeirah Lake Towers ו-Business Bay צפויים לראות ביקוש מוגבר לשטחי משרדים קטנים יותר.
במונחים של מחירי משרדים ושכר דירה, ערכי ההון צפויים לחוות קצב צמיחה איטי מעט יותר של 5% עד 7% בשנת 2024 בהשוואה לשנה הקודמת.
הנדל”ן בדובאי הציג ביצועים חזקים בשנת 2023
שוק הנדל”ן של דובאי הציג ביצועים חזקים בשנת 2023, עם סקטורים שונים שעלו על הרמות שלפני המגפה, כך חשף דו”ח חדש של ValuStrat. שוק המגורים ראה צמיחת ערך הון דו ספרתי על פני דירות ווילות, נכתב בדו”ח, והוסיף כי מדד המחירים של ValuStrat (VPI) עבור שוק המגורים של דובאי צמח ב-19.9 אחוזים בשנה שעברה ברבעון הרביעי של 2023, ועבר את רמת הבסיס שלו מינואר 2014.
ערכי וילות צמחו מהר יותר מדירות וערכי ההון למשרדים צמחו בקצב השנתי המהיר ביותר מאז 2015, והגיעו ל-110.4 נקודות מדד לפי תחזית הרבעון הרביעי של 2023. גם דמי השכירות עלו בחדות בכל המגזרים.
“ה-VPI רושם פער הולך וגדל בין הוילות לשווקי הדירות. רוב קהילות הווילות והטאונהאוסים ראו את ערכי ההון, פחות או יותר, כפולים מאז שפל השוק של 2020 ועברו את השיאים הקודמים של 2014. שוק הדירות ממשיך לחזות בהאצה בערכי ההון, אם כי עדיין רחוק מהמחיר הקודם.”, אמרו אנליסטים.
תפוסת המלונות והתיירות התאוששו היטב, כאשר מספר המבקרים הבינלאומיים עלה על רמות 2019 ברבעון הרביעי של 2023, עם פתיחת מלונות חדשים שהעצימו את המגזר. המכירות הקמעונאיות רשמו צמיחה חיובית, אם כי ערוצים מקוונים צברו נתח. קניונים חדשים נפתחו בעוד שחלק מהקיימים התרחבו והשקת הפרויקטים הייתה חזקה בכל המגזרים, במיוחד למגורים. פרויקטי תשתית חדשים שיפרו גם את רשת התחבורה של דובאי.